Türkiye’de TAPU

Türkiye’de gayrimenkul satın almayı mı planlıyorsunuz? O halde TAPU hakkında mutlaka bilgi sahibi olmanız gerekiyor — çünkü bu belge, satın aldığınız evin veya dairenin gerçekten size ait olduğunu kanıtlayan en önemli resmî dokümandır.
Bu yazıda, TAPU’nun ne olduğunu, nasıl alındığını, hangi türlerinin bulunduğunu ve tapu belgesinin yasal geçerliliğini nasıl kontrol edebileceğinizi sade bir dille açıklıyoruz.

TAPU Nedir?

Tapu Senedi, Türkiye’de bir taşınmazın mülkiyetini kanıtlayan devlet tarafından verilen resmî belgedir. Türk hukuk sisteminde gayrimenkulün mülkiyeti satış sözleşmesiyle değil, yalnızca TAPU belgesiyle devredilebilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Türkiye’de tapu işlemlerini yapmaya yetkili tek kurumdur. Noterler, avukatlar veya emlak şirketleri bu belgeyi düzenleyemez.

TAPU sahibi olduğunuzda, yalnızca binanın değil, aynı zamanda üzerinde bulunduğu arsanın da bir kısmının veya tamamının sahibi olursunuz. TAPU ile tescil edilmiş mülkiyet hakkı mahkeme kararıyla dahi iptal edilemez.

Yabancı yatırımcılar, 200.000 USD ve üzeri değerde bir taşınmaz aldıklarında TAPU’ya dayanarak ikamet izni (ikametgah – ikamet belgesi) alabilir; 400.000 USD ve üzeri alımlarda ise vatandaşlık için yatırım programından yararlanabilirler.

TAPU Türleri: Kırmızı ve Mavi

Türkiye’de iki ana tapu türü bulunur:

Kırmızı TAPU – Konut ve ticari mülkler (daire, villa, ofis, mağaza vb.) için düzenlenir.
Belge, taşınmazın detaylarını (kat, blok, metrekare, kullanım amacı) ve sahibin fotoğrafını içerir.

Bu tapuda dört temel mülkiyet statüsü yer alır:

• Kat İrtifakı – İnşaatı henüz tamamlanmamış projelerde, plan üzerinden satış yapılmasını sağlayan ön kayıt statüsü.
• Kat Mülkiyeti – İnşaat tamamlandıktan ve yapı kullanım izni (İskan) alındıktan sonra verilen nihai tapu.
• Bağımsız Bölüm – Kat irtifakı aşamasındaki bağımsız mülklerin geçici kaydı.
• Mesken – Gayrimenkulün tamamlanıp tapu siciline “konut” olarak işlenmiş son hali.

Mavi TAPU – Boş arsa ve tarım arazileri için düzenlenir.
Yabancı yatırımcılar mavi tapulu bir arsa satın aldıklarında, iki yıl içinde inşaat projesi sunmak ve beş yıl içinde inşaatı tamamlamak zorundadır. Aksi halde arsa devlet tarafından satışa çıkarılabilir.

Hazır konut alımlarında her zaman kırmızı TAPU verilmelidir. Mavi TAPU, sadece arsanın mülkiyetini temsil eder; üzerindeki yapıya sahip olduğunuzu göstermez.

TAPU Nasıl Görünür?

Modern TAPU belgesi A4 boyutunda, özel güvenlikli kâğıda basılır ve dört ana bölümden oluşur:

1. Mülkün Konumu: İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarası, arsa büyüklüğü, mülk türü. Sağ üst köşede sahibin 3x4 cm fotoğrafı bulunur.
2. Mülkün Özellikleri: Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, dairenin büyüklüğü ve kadastro kayıt sayfası.
3. Sahip Bilgileri: Ad, soyad, baba adı, mülkiyet oranı. En fazla 10 ortak isim eklenebilir.
4. Kadastro Bilgileri: Tapu türü, kayıt numarası, mülk edinme şekli (satış, miras, bağış), kayıt tarihi, resmî değer.

Tapuda dairenin brüt (toplam alan + ortak alan payı) ve net (iç kullanım alanı) metrekareleri ayrı ayrı belirtilir.

TAPU Alma Süreci: Adım Adım

Tapu işlemleri birkaç günden birkaç haftaya kadar sürebilir. Süre, işlemin karmaşıklığına göre değişir.

1. Uygun Gayrimenkulün Seçilmesi ve Kontrolü

Yabancı alıcılar, satın almadan önce mülkün hukuki durumunu kontrol etmelidir: haciz, ipotek, dava veya önalım hakkı olup olmadığı araştırılmalıdır. Satıcının mevcut tapuda gerçekten malik olarak göründüğünden emin olun.

2. Belgelerin Hazırlanması

• Vergi numarası (Vergi Numarası) alınmalıdır.
• Türk bankasında hesap açılmalı ve döviz bozdurma belgesi alınmalıdır.
• Yatırım yoluyla vatandaşlık için lisanslı eksper raporu gereklidir.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırılmalıdır.

3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Tüm belgelerle birlikte, taşınmazın bulunduğu ilçe Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvurulur.

4. Harç ve Ücretlerin Ödenmesi

• Tapu harcı: taşınmazın beyan edilen değerinin %4’ü
• Çeşitli hizmet bedelleri, noter onaylı tercüman ücreti, belediye belgeleri vb.

5. TAPU Teslimi ve Tescil

Alıcı ve satıcı Tapu Müdürlüğü’nde işlemi birlikte tamamlar. Yabancı alıcılar için resmî tercüman zorunludur.
Tapu siciline tescil işlemi tamamlandıktan sonra birkaç gün içinde yeni TAPU teslim edilir.

Sık Sorulan Sorular

TAPU Masrafları Nelerdir?

• Tapu harcı: %4
• Tapu dairesi hizmet bedeli: 5.324 TRY (Türk vatandaşları arası), 16.629 TRY (yabancı ve Türk arası), 38.582 TRY (yabancılar arası)
• Tercüman ücreti: yaklaşık 100 EUR
• Ekspertiz raporu: 13.200 TRY
• DASK sigortası: 600 TRY’den başlar
• Döviz bozdurma belgesi: ortalama 450 EUR
• Belediye onay belgeleri: yaklaşık 5.600 TRY
• Tapu değişim bildirimi: 2.800 TRY

TAPU Nasıl Doğrulanır?

• TAKBİS sistemi üzerinden: Tapu numarasıyla mülk bilgileri ve varsa kısıtlamalar görüntülenebilir.
• Tapu Müdürlüğü aracılığıyla: Bizzat başvurarak belge doğrulaması veya kayıp tapunun yenilenmesi yapılabilir.
• QR kod üzerinden: 2021 sonrası tapularda yer alan karekodu tarayarak resmî web sitesinden doğrulama yapılabilir.
• webtapu.tkgm.gov.tradresinden tapu bilgilerine online erişim sağlanabilir.

Tapunun sahte veya hatalı olduğundan şüpheleniyorsanız, uzman emlak danışmanları veya avukatlarla çalışmanız önerilir.

Sonuç:
TAPU, Türkiye’de gayrimenkul alım sürecinin en kritik aşamasıdır. Sürecin tüm ayrıntılarını anlamak, olası hukuki sorunlardan korunmanızı sağlar ve yatırımınızı güvence altına alır.