ТАПУ в Турции

Покупаете недвижимость в Турции? Тогда вам обязательно нужно разобраться с TAPU — это самый важный документ, который доказывает, что квартира или дом действительно ваши.

В этом материале простыми словами объясним, что собой представляет и как оформить ТАПУ, какие виды свидетельств предусмотрены и как правильно проверить их юридическую достоверность.

ТАПУ в Турции — что это такое

ТАПУ (Tapu Senedi) представляет собой государственное удостоверение права собственности на недвижимое имущество в Турции. В турецкой правовой системе именно ТАПУ, а не контракт купли-продажи, выступает единственным основанием передачи права владения покупателю.

Выдачей ТАПУ в Турции занимается исключительно Кадастровая палата (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) — государственный орган, уполномоченный регистрировать право собственности на недвижимость. Никакие другие организации, включая нотариаты и юридические бюро, не имеют возможности оформлять данное свидетельство.

Когда вы получаете ТАПУ, то становитесь владельцем не только самого объекта недвижимости, а и части или всего земельного участка, на котором он расположен. Впоследствии выданное право собственности невозможно опротестовать даже через судебные инстанции. Помимо этого, имея на руках документ, иностранные инвесторы получают возможность подавать заявление на ВНЖ по ТАПУ (если объект стоит более 200 000 USD) либо второй паспорт, как инвестор, по упрощенной процедуре (для апартаментов по цене от 400 000 USD). 

Виды ТАПУ в Турции: ключевые отличия, когда и что требуется

Как выглядит ТАПУ в Турции? Законодательно используются два основных вида свидетельства, различающихся по типу собственности.

Красный ТАПУ выдается на жилье и объекты коммерческого назначения — апартаменты, частные дома, виллы, офисные и торговые помещения. Данное свидетельство удостоверяет право владения на возведенное строение. В красном ТАПУ указываются подробные параметры апартаментов, их площадь, этаж, назначение, фотография собственника.

При этом важно обращать внимание на статус недвижимости — всего четыре типа:

1. Kat İrtifakı — предварительное внесение планов еще непостроенных апартаментов в жилой фонд, как части всего проекта ЖК. Позволяет осуществлять продажу жилья.
2. Kat Mülkiyeti — окончательная регистрация отдельных квартир в жилом фонде после получения акта по вводу в эксплуатацию (Iskan).
3. Bağımsız bölüm — временный статус оформленных в собственность квартир в строящихся комплексах на этапе Kat İrtifakı.
4. Mesken — статус, показывающий финальную регистрацию апартаментов в жилом фонде Кадастровой палатой, когда строительство завершено и выдан технический паспорт.

Синий ТАПУ оформляется на незастроенные земельные участки. Инвесторы из-за рубежа, покупающие землю по синему TAPU, обязаны в двухлетний срок представить проект строительства и воплотить его за пять лет. При несоблюдении этих сроков собственность может быть принудительно продана на аукционе.

Важное отличие заключается в том, что при покупке готового жилья необходимо получать именно красный ТАПУ. Получение синего ТАПУ на участок юридически не закрепляет права собственности на здание, расположенное на нем.

Как выглядит ТАПУ на практике

Современный ТАПУ представляет собой бланк формата А4, напечатанный на специальной бумаге с водяными знаками и другими элементами защиты от подделок. Документ структурирован на четыре основных блока, каждый из которых содержит определенную информацию:

1. Первый блок — это информация о местоположении объекта: провинция (İli), район (İlçe), микрорайон (Mahallesi), номер участка (Ada No и Parsel No), площадь земли (Yüz Ölçümü), тип объекта (Niteligi). В правом верхнем углу размещается фотография собственника размером 3х4 см.
2. Второй раздел охватывает детальные характеристики апартаментов: категория, блок, подъезд, этаж (Blok No, Çiriş, Kat No), собственническая доля участка под строением (Arsa Payi), номер объекта (Bağımsız Bölüm No), его площадь в квадратных метрах, на какой странице зафиксирована информация в кадастровой книге.
3. Третий  блок посвящен владельцу: полное имя (Adı Soyadı), имя отца (Baba Adı), доля собственности (Hissesi). В TAPU разрешается вписать до 10 совладельцев.
4. Четвертая часть включает данные Кадастровой палаты: категория и номер недвижимого имущества, сведения о местоположении, способ получения права собственности (приобретение, наследование, дарение), дата и номер регистрации, официальная цена.

Особенно важно учесть формат указания квадратуры посещения. Площадь брутто — это площадь квартиры плюс ваша доля в общих местах (лестницы, лифты, коридоры). Нетто — только чистая площадь внутри апартаментов.

Как получить ТАПУ: пошаговая инструкция

Выдача ТАПУ в Турции — процесс, который может занять как несколько рабочих дней, так и несколько недель. Всё зависит от сложности сделки.

Шаг 1: Выбираем недвижимое имущество и проверяем документы

Сначала найдите подходящий объект, учитывая ограничения для иностранцев.

Обязательно проверьте юридическую чистоту недвижимости: нет ли арестов, долгов, судебных споров, не хочет ли кто-то ее выкупить в первую очередь. Убедитесь, что продавец — настоящий владелец по действующему ТАПУ.

Шаг 2: Собираем нужные документы

Для сделки понадобится турецкий налоговый номер (Vergi Numarası) — его получают в налоговой по месту расположения объекта. Также нужно открыть счет в турецком банке и получить справку об обмене валюты, если переводите деньги из другой страны. Если покупаете недвижимое имущество для получения гражданства, нужен акт оценки от лицензированного оценщика. И обязательно оформите страховой полис DASK от землетрясений и связанных с ними последствий.

Шаг 3: Подаем документы

В Управление земельного регистра и кадастра в населенном пункте, в котором расположена приобретаемая недвижимость, подаете заявление со всеми документами.

Шаг 4: Платим налоги и сборы

Основной налог — 4% от кадастровой цены. Плюс различные пошлины, услуги присяжного переводчика, справки и уведомления.

Шаг 5: Регистрируем право собственности

По предварительной договоренности вы и продавец встречаетесь в Кадастровой палате и подписываете документы о перерегистрации ТАПУ. Иностранцам обязательно требуется присутствие государственного переводчика.

В кадастровую книгу вносится соответствующая запись. С этого момента вы являетесь единственным собственником объекта. Переоформленное ТАПУ выдают на протяжении нескольких дней.

Ответы на частые вопросы

Сколько стоит оформление ТАПУ в Турции?

Стоимость ТАПУ в Турции представлена:

• Налогом на смену владельца — 4% от цены по кадастру.
• Государственным взносом в Управление регистра и кадастра — 5 324 TRY (если сделку заключают граждане Турции), 16 629 TRY (для сделок между иностранцем и турецким гражданином) и 38 582 TRY (если участники сделки — иностранцы).
• Услугами государственного переводчика — приблизительно 100 EUR.
• Независимой оценкой стоимости апартаментов (если необходимо) — 13 200 TRY.
• Страховым полисом DASK — от 600 TRY в год.
• Справкой, подтверждающей обмен валюты — от 450 EUR, в зависимости от банка.
• Справкой из мэрии — порядка 5 600 TRY для иностранцев.
• Извещением о смене владельца — 2 800 TRY.

Как проверить ТАПУ в Турции?

Среди актуальных способов проверки подлинности и актуальности ТАПУ:

• Посредством системы TAKBİS

Нужно посетить государственный интернет-портал TAKBİS, ввести номер ТАПУ и получить все данные о собственности, включительно со сведениями о действующих обременениях.

• Через Кадастровую палату

Можно прийти непосредственно в Государственную кадастровую палату с запросом о проверке документа. При утере ТАПУ его восстановление также производится в том же ведомстве.

• Через QR-код ТАПУ

В новых ТАПУ (с 2021 года) есть QR-код, который ведет на официальный сайт с актуальной информацией о недвижимости и владельце.

• Проверка через сайт webtapu.tkgm.gov.tr

Через сайт можно получить выписку о том, что недвижимое имущество находится во владении конкретного лица.

При любых сомнениях в подлинности документа рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам или риелторам, которые помогут провести полную проверку юридической чистоты объекта недвижимости.

Получение ТАПУ — это завершающий и наиболее важный этап приобретения недвижимости в Турции. Правильное понимание всех нюансов этого процесса поможет избежать правовых проблем и обеспечит надежную защиту ваших инвестиций.