Ремонт и перепланировка в турецкой квартире: что можно менять

Вопрос о ремонте и перепланировке квартиры в Турции со временем возникает у большинства собственников. В этом случае всё решает то, затрагивают ли работы несущую конструкцию и общее имущество комплекса. Существует три категории работ: допустимые без согласований, требующие согласия 4/5 собственников и полностью запрещённые. И если внутри квартиры всё более-менее понятно, то фасад и каркас дома – не частное дело одного владельца.

В этом материале разбираемся в правилах ремонта в жилых комплексах Турции.

Три категории работ

Основа – Kat Mülkiyeti Kanunu – Закон № 634 об этажной собственности, принятый в 1965 году. Согласно тексту документа, дома в Турции делятся на две части: bağımsız bölüm, то есть квартиры, которыми собственники распоряжаются сами, и ortak yerler – общее имущество: фундаменты и несущие стены, колонны, ригели и стены каркаса, перекрытия, лестницы, лифты, кровля и сети за пределами апартаментов.

Ключевая норма – статья 19. Она обязывает собственников бережно относиться к содержанию дома, охранять его архитектурный облик и прочность. Без письменного согласия четырёх пятых всех собственников нельзя вести строительные, ремонтные и монтажные работы в местах общего пользования и красить фасад в другой цвет. В своей квартире запрещены работы, наносящие вред основной конструкции дома, а места соединения соседних квартир можно изменить по взаимному согласию их владельцев.

Отсюда и три категории работ:

1. Внутри квартиры, не задевая каркас здания и утверждённый проект, собственник действует свободно.
2. Работы, меняющие облик здания или касающиеся общего имущества, требуют согласия ⅘ владельцев.
3. Ослабление несущей конструкции невозможно ни при каких условиях.

Если же задуманное требует изменения утверждённого проекта, четырёх пятых уже мало: нужно единогласное решение всех собственников и согласование с муниципалитетом.

Решение принимают на общем собрании kat malikleri kurulu, и само согласие оформляют письменно. Если план управления комплексом заранее разрешает такой вид работ, отдельное голосование не нужно – достаточно соблюсти его порядок.

Закон № 634 указывает на основные требования относительно ведения тех или иных ремонтных работ. Однако конкретные правила по возможности проведения перепланировки за пределами квартиры устанавливает план управления комплексом, и они могут различаться от объекта к объекту. Изменения, затрагивающие фасад и общее имущество требуют обязательного согласования; условия гораздо строже – если это прописано в плане управления или если изменения затрагивают утверждённый архитектурный проект.

Что можно делать без согласований

Всё внутри квартиры, что не касается конструктива здания, общего имущества и утверждённого проекта, делается свободно:

• внутренняя отделка: покраска, обои, покрытия, потолки, светильники;
• замена напольных покрытий – паркет, ламинат, керамика;
• обновление кухни и сантехники в пределах существующей разводки;
• демонтаж ненесущих внутренних перегородок;
• электрика и водоснабжение внутри апартаментов: розетки, кабели, щиток, трубы.

Как отличить несущую стену от перегородки? На глаз отличить нельзя. Более того, это может привести к необратимым последствиям. В монолитных домах нагрузку несут колонны, ригели и стены-диафрагмы, и безобидная с виду перегородка иногда оказывается частью каркаса. Функцию перегородки определяют по архитектурным и конструктивным чертежам утвержденного проекта. Если проекта нет, его запрашивают у застройщика.

Что требует согласия собственников

Если планируются работы вне квартиры, решение принимается при участии всех собственников жилья в доме. Для работ, меняющих облик здания или затрагивающих общее имущество, требуется письменное согласие ⅘ от общего числа собственников (а не от пришедших на собрание). К таким работам относятся:

• замена окон с изменением цвета, формы или размера;
• установка ставен и маркиз на фасаде;
• остекление балкона в Турции;
• новые подключения к общим стоякам вентиляции и водоснабжения;
• переход с центральной системы отопления на индивидуальную.

Логика простая: фасад – общая собственность, его вид влияет и на стоимость квартир, и на комфорт соседей. Единый стандарт остекления в плане управления снимает большую часть таких споров. Собственники из-за границы могут участвовать в собрании по доверенности.

Что запрещено и чем это заканчивается

Есть работы, которые невозможны ни при каких условиях:

• демонтаж или ослабление несущих колонн, ригелей и несущих стен;
• устройство проёмов в наружных стенах без разрешения;
• любые вмешательства в безопасность конструкции и статическое равновесие дома.

Если самовольная перепланировка затрагивает конструктив жилого здания, последствия определяет Закон о строительстве № 3194. Из статьи 32 следует, что в этом случае муниципалитет фиксирует состояние объекта и опечатывает его, останавливая работы, после чего составляется yapı tatil tutanağı. Далее даётся месяц, чтобы привести всё в соответствие с проектом. Иначе разрешение аннулируют, незаконную часть демонтируют, а расходы на снос взыскивают с собственника, с параллельным применением штрафа.

Отдельная причина не трогать каркас связана с тем, что здания, сданные после 2019 года строго спроектированы по действующим сейсмическим нормам, и вмешательство может привести к необратимым последствиям. Здесь речь не о формальностях, а о безопасности всех жильцов.

New Level Group строит современные жилые комплексы в Алании с применением новейших технологий и материалов, с учетом требований сейсмостойкости зданий. При покупке недвижимости в Алании на раннем этапе строительства покупатель может внести изменения во внутренние работы по квартире. Проекты компании расположены в Авсалларе, Инжекуме, центре Алании, Обе и Махмутларе – доступные варианты представлены в каталоге.

Где искать правила своего комплекса

Правила проживания и пользования общим имуществом, как правило, прописаны в yönetim planı – плане управления комплексом. Его регистрируют в реестре недвижимости: дата указывается в разделе beyanlar, документ обязателен для всех собственников и изменяется общим решением. В частности, в нём указано, в какие часы допустимы шумные работы и как оформляется допуск рабочих.

За исполнением следит управляющая компания, которую выбирают на собрании.

Порядок действий перед началом ремонта:

• запросить поэтажный план квартиры и определить несущие стены;
• сверить работы с планом управления комплексом;
• уточнить у управляющей компании режим шумных работ и допустимые дни;
• для работ на фасаде или в общем имуществе вынести вопрос на собрание;
• уведомить соседей о сроках и характере работ до их начала.

Материал носит информационный характер – порядок согласования по конкретному объекту уточните у юриста и в управляющей компании. Данные актуальны на сентябрь 2026 года.