Bir Türk dairesinin yenilenmesi ve tadilatı: Neler değiştirilebilir?

Türkiye'de bir dairenin tadilatı ve yenilenmesi sorunu, çoğu mal sahibi için er ya da geç gündeme gelir. Bu durumda, belirleyici faktör, yapılacak işin binanın taşıyıcı yapısını ve ortak mülkiyeti etkileyip etkilemediğidir. Üç kategori iş vardır: onay gerektirmeyen, mal sahiplerinin beşte dördünün onayını gerektiren ve tamamen yasaklanan işler. Dairenin iç kısmı az çok açık olsa da, binanın cephesi ve iskeleti tek bir mal sahibinin özel mülkiyeti değildir.

Bu yazıda, Türkiye'deki konut komplekslerinde uygulanan tadilat yönetmeliklerini inceliyoruz.

Üç iş kategorisi

Temeli, 1965 yılında kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kanun metnine göre, Türkiye'deki evler ikiye ayrılır: bağımsız bölümler, yani mal sahiplerinin kendilerinin yönettiği daireler ve ortak alanlar – ortak mülkiyet: temeller ve taşıyıcı duvarlar, kolonlar, kirişler ve çerçeve duvarlar, döşemeler, merdivenler, asansörler, çatı ve dairelerin dışındaki tesisatlar.

En önemli madde 19. Maddedir. Bu madde, mal sahiplerini binayı özenle bakımlı tutmaya ve mimari görünümünü ve yapısal bütünlüğünü korumaya mecbur kılar. Ortak alanlarda inşaat, onarım ve montaj çalışmaları ile cephenin farklı bir renge boyanması, tüm mal sahiplerinin beşte dördünün yazılı izni olmadan yasaktır. Kendi dairenizde binanın ana yapısına zarar verecek çalışmalar yasaktır ve bitişik daireler arasındaki bağlantı noktaları, mal sahiplerinin karşılıklı rızasıyla değiştirilebilir.

Dolayısıyla işin üç kategorisi vardır:

1. Dairenin içinde, binanın iskeletini ve onaylanmış projeyi etkilemeden, mal sahibi özgürce hareket edebilir.
2. Binanın görünümünü değiştiren veya ortak mülkiyeti etkileyen işler, mal sahiplerinin 4/5'inin onayını gerektirir.
3. Destekleyici yapının zayıflaması hiçbir koşulda mümkün değildir.

Planın onaylanmış projede değişiklikler gerektirmesi durumunda, beşte dört çoğunluk artık yeterli değildir: tüm mal sahiplerinin oy birliğiyle kararı ve belediyenin onayı gereklidir.

Karar, sitenin genel kurulunda alınır ve onay yazılı olarak resmileştirilir. Eğer sitenin yönetim planı bu tür çalışmaları önceden onaylıyorsa, ayrı bir oylama gerekli değildir; prosedürü takip etmek yeterlidir.

634 sayılı Kanun, bazı tadilatların gerçekleştirilmesi için temel şartları belirlemektedir. Bununla birlikte, apartman dışındaki yeniden geliştirme olasılığına ilişkin özel kurallar, kompleksin yönetim planı tarafından belirlenir ve bunlar mülkten mülke değişebilir. Cepheyi ve ortak mülkiyeti etkileyen değişiklikler zorunlu onay gerektirir; yönetim planında belirtilmişse veya değişiklikler onaylanmış mimari tasarımı etkiliyorsa, şartlar çok daha katıdır.

Onay alınmadan neler yapılabilir?

Dairenin içinde, binanın yapısıyla, ortak mülkiyetle veya onaylanmış projeyle ilgili olmayan her şey serbestçe yapılır:

• İç dekorasyon: boya, duvar kağıdı, kaplama, tavan, lambalar;
• Zemin kaplamalarının (parke, laminat, seramik) değiştirilmesi;
• Mevcut yerleşim planı çerçevesinde mutfak ve su tesisatının güncellenmesi;
• Yük taşımayan iç bölmelerin sökülmesi;
• Daire içindeki elektrik ve su tesisatı: prizler, kablolar, dağıtım panosu, borular.

Taşıyıcı duvar ile bölme duvarı arasındaki farkı nasıl anlayabilirsiniz? Gözle ayırt etmek imkansızdır. Dahası, bunu yapmak geri dönüşü olmayan sonuçlara yol açabilir. Monolitik binalarda, taşıyıcı duvarlar kolonlar, kirişler ve diyafram duvarlardır ve görünüşte zararsız bir bölme duvarı bazen iskeletin bir parçasıdır. Bölme duvarının işlevi, onaylanmış projenin mimari ve yapısal çizimleri tarafından belirlenir. Bir proje mevcut değilse, geliştiriciden talep edilir.

Sahiplerin onayını gerektiren nedir?

Daire dışında yapılacak işler, binadaki tüm ev sahiplerinin katılımıyla karara bağlanır. Binanın görünümünü değiştiren veya ortak mülkiyeti etkileyen işler, toplam ev sahibi sayısının beşte birinin (sadece toplantıya katılanların değil) yazılı onayını gerektirir. Bu tür işler şunlardır:

• Pencerelerin renk, şekil veya boyut değişiklikleriyle değiştirilmesi;
• Cepheye panjur ve tente montajı;
• Türkiye'de balkon camlama;
• Ortak havalandırma ve su temin borularına yeni bağlantılar;
• Merkezi ısıtma sisteminden bireysel ısıtma sistemine geçiş.

Mantık basit: cephe ortak mülkiyettir ve görünümü hem dairelerin değerini hem de komşuların konforunu etkiler. Yönetim planındaki birleşik cam standardı, bu anlaşmazlıkların çoğunu ortadan kaldırır. Yurtdışındaki mülk sahipleri toplantıya vekaleten katılabilirler.

Neler yasaklanmıştır ve bu yasaklar nasıl sona erer?

Her koşulda yapılamayacak işler vardır:

• Yük taşıyıcı kolonların, kirişlerin ve yük taşıyıcı duvarların sökülmesi veya zayıflatılması;
• İzin alınmadan dış duvarlarda açıklıklar oluşturmak;
• Yapının güvenliğine ve evin statik dengesine herhangi bir müdahale.

İzinsiz yeniden geliştirme, bir konut binasının yapısal bütünlüğünü etkiliyorsa, sonuçlar 3194 sayılı İnşaat Kanunu ile belirlenir. Kanunun 32. maddesine göre, bu durumda belediye binanın durumunu kaydeder ve mühürleyerek çalışmaları durdurur. Ardından onay bildirimi verilir. Her şeyin plana uygun hale getirilmesi için bir ay süre verilir. Aksi takdirde, izin iptal edilir, yasadışı kısım yıkılır ve yıkım masrafları para cezasıyla birlikte mal sahibinden tahsil edilir.

Çerçeveye dokunmamanın bir diğer nedeni de, 2019'dan sonra tamamlanan binaların mevcut deprem yönetmeliklerine göre titizlikle tasarlanmış olması ve herhangi bir müdahalenin geri dönüşü olmayan sonuçlara yol açabilmesidir. Bu bir formalite meselesi değil, tüm sakinlerin güvenliği meselesidir.

New Level Group, Alanya'da en son teknolojileri ve malzemeleri kullanarak, deprem güvenliği gereksinimlerini de dikkate alarak modern konut kompleksleri inşa etmektedir. Alanya'da inşaatın erken aşamasında bir mülk satın alan alıcı, dairenin iç mekan kaplamalarında değişiklikler yapabilir. Şirketin projeleri Avsallar, İncekum, Alanya şehir merkezi, Oba ve Mahmutlar'da bulunmaktadır; mevcut seçenekler katalogda listelenmiştir.

Site kurallarını nerede bulabilirsiniz?

Ortak mülkiyetin kullanımı ve yaşam kuralları genellikle bir yönetim planı – karmaşık bir yönetim planı – içinde belirtilir. Bu plan, tapu siciline kaydedilir ve beyanlar bölümünde tarihi belirtilir. Belge, tüm mal sahipleri için bağlayıcıdır ve ortak bir kararla değiştirilebilir. Özellikle, gürültülü çalışmanın hangi saatlerde yapılabileceğini ve işçilerin nasıl kabul edileceğini belirtir.

Uygulama, bir toplantıda seçilen bir yönetim şirketi tarafından denetlenir.

Onarımlara başlamadan önce izlenecek işlem:

• Dairenin kat planını isteyin ve taşıyıcı duvarları belirleyin;
• Yapılan işi karmaşık yönetim planına göre kontrol edin;
• Gürültülü çalışma düzeni ve izin verilen günler hakkında yönetim şirketiyle görüşün;
• Cephe veya ortak kullanım alanlarında yapılacak çalışmalar için konuyu bir toplantıya getirin;
• Çalışmalar başlamadan önce komşuları çalışmaların zamanlaması ve niteliği konusunda bilgilendirin.

Bu materyal yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Lütfen, ilgili mülkünüz için onay süreciyle ilgili ayrıntılar için bir avukata ve yönetim şirketine danışın. Bilgiler Eylül 2026 itibarıyla günceldir.