2026 Yılında Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma: Yabancı Alıcılar İçin Adım Adım Kılavuz

Türkiye'de gayrimenkul satın almak, yabancılar için yatırım yapmanın, yer değiştirmenin ve sermayeyi korumanın en popüler yöntemlerinden biri olmaya devam ediyor. Türk piyasası geniş bir daire, villa ve ticari gayrimenkul seçeneği sunuyor ve doğru desteğe sahip olduğunuz sürece işlem süreci açıkça düzenlenmiş ve basittir.

Bu yazıda aşağıdaki konuları detaylı olarak inceleyeceğiz:

• Yabancıların hangi hak ve sorumlulukları vardır?

• Türkiye'de nasıl gayrimenkul ve emlakçı seçilir ?

• Standart bir işlem, sözleşmeden TAPU'nun alınmasına kadar nasıl ilerler ?

• Uzaktan satın alma mümkün mü?

• Alıcıyı hangi vergiler ve ek maliyetler bekliyor?

• Bankalar yabancılara konut kredisi veriyor mu?

• Satın almadan önce hatırlanması gereken önemli noktalar şunlardır.

Türkiye'de yabancı gayrimenkul alıcılarının hak ve sorumlulukları

Türkiye'de hangi yabancılar gayrimenkul satın alabilir?

2012'den beri Türkiye'de karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Bu, yabancıların, Türk vatandaşlarına kendi ülkelerinde benzer haklar tanınıp tanınmadığına bakılmaksızın Türkiye'de gayrimenkul satın alabilecekleri anlamına gelir.

Satın alma mümkündür:

• bir bireye ,

• Türkiye'de kayıtlı bir tüzel kişiliğe .

Türkiye İstatistik Kurumu'na (TÜİK) göre, yabancı uyruklu vatandaşlar Ocak-Ekim 2025 döneminde yaklaşık 17.050 gayrimenkul satın aldı; bu da bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,3'lük bir düşüş anlamına geliyor. İşlem sayısındaki düşüşe rağmen, Türkiye yabancı yatırımcılar için en cazip ülkelerden biri olmaya devam ediyor.

Yabancılara hangi olanaklar sunulmaktadır?

Yabancı alıcılar için bazı kısıtlamalar geçerlidir:

• Bir yabancının sahip olabileceği arsa alanının azami büyüklüğü 30 hektardır ;

• Bir ilçe veya şehrin arazi alanının %10'undan fazlasına sahip olmak yasaktır;

• Sınır ve stratejik bölgelerde gayrimenkul satın alınması yasaktır.

Rusya ve Ukrayna vatandaşları Karadeniz kıyısında (Samsun, Trabzon, Zonguldak ve diğer bazı bölgeler) mülk satın alamazlar.
Pratikte, yabancıların asıl ilgisi Akdeniz ve Ege kıyıları ile bu tür kısıtlamaların olmadığı İstanbul'da yoğunlaşmaktadır.

Yabancı sahiplerin hakları

Gayrimenkul yoluyla Türkiye'de oturma izni ve vatandaşlık

Türkiye'de gayrimenkul satın almak, aşağıdakilerin elde edilmesinin temelini oluşturabilir:

• ikamet izni (ikamet) ,

• Türk vatandaşlığı .

2023 yılından itibaren aşağıdaki kurallar geçerli olacaktır:

• Vatandaşlığa geçme hakkı sağlayan oturma izni almak için, mülkün değerinin en az 200.000 ABD doları olması ve bu tutarın kadastro kayıtlarında yer alması gerekmektedir;

• Türk vatandaşlığı programına katılım için gereken minimum yatırım tutarı (kadastro değeri üzerinden) 400.000 ABD dolarına yükseltildi.

⚠️ Önemli: Fiyat, ödeme para biriminden bağımsız olarak, işlemin yapıldığı günkü döviz kuru üzerinden ABD doları cinsinden hesaplanır.

Açık ve kapalı alanlar

Türkiye, 2022 yılından bu yana açık ve kapalı mahalleler sistemini uygulamaktadır. Yabancıların yüksek oranı nedeniyle 1000'den fazla mahalle ilk oturum izni başvurularına kapatılmıştır.

• Kapalı alanlarda gayrimenkul satın almak mümkündür.

• Ancak kalıcı oturma izni almak mümkün değil .

Satın almanın amacı göçmenlik statüsü elde etmek ise, sözleşme imzalanmadan önce bölge seçimi doğrulanmalıdır.

Yabancı sahiplerin yükümlülükleri

Türkiye'deki yabancı mülk sahiplerinin aşağıdaki şartları yerine getirmeleri gerekmektedir:

• Emlak vergilerini yıllık olarak ödemek;

• faturaları ve yardımları ödemek;

• Türk kiralama kanunlarına uymak.

Lüks mülk vergisi

Türkiye'de 2021 yılından beri lüks gayrimenkul vergisi uygulanmaktadır.
2025 yılında, değeri 15,7 milyon Türk lirası olan mülkler için geçerliydi.

Ev kiralama: Önemli kısıtlamalar

2024 yılından itibaren kısa süreli kiralamalar (100-101 güne kadar) sıkı bir şekilde düzenlenecektir:

• Lisans gereklidir.

• diğer sahiplerin onayıyla,

• Sözleşmelerin noter huzurunda tescili.

Bir mülk 101 günden fazla süreyle kiralanırsa, uzun vadeli kira sözleşmesi olarak kabul edilir ve farklı kurallara tabidir.

Türkiye'de emlak arayın

Bir nesne nasıl aranır?

Türkiye'de gayrimenkul arayabilirsiniz:

• emlak acenteleri aracılığıyla,

• doğrudan geliştiricilerden,

• tavsiyelere göre.

Özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Nesnenin hukuki açıdan temiz olması,

• İSKAN'ın (İskan) varlığı,

• yönetim şirketi,

• Gerçek bakım maliyetleri.

Emlakçı nasıl seçilir?

Türkiye'de profesyonel emlakçı:

• lisansı var,

• Ticaret ve Sanayi Odası'na kayıtlı,

• Bir ofisi ve yasal adresi var.

• Resmi ve şeffaf bir şekilde faaliyet göstermektedir.

Birincil piyasada, genellikle müteahhit emlakçı hizmetlerinin bedelini öder ve alıcı için bu yardım ücretsizdir.

Türkiye'de gayrimenkul satın alma sürecinin adım adım açıklaması

Adım 1. Alım satım sözleşmesinin imzalanması

Adım 2. Para Yatırma

3. Aşama. Belgelerin hazırlanması (Vergi Kimlik Numarası, vekaletname, değerleme raporu)

4. Adım. Banka hesabı açma

Adım 5. Döviz Alım Belgesi'nin ödenmesi ve alınması

Adım 6. TAPU'yu Elde Etme

7. Adım. Altyapı bağlantılarının yapılması ve hasar başvurusunun yapılması

(İşlem ayrıntılı olarak korunmuş, ancak SEO makalesi için benzersiz ve mantıklı bir şekilde sunulmuştur.)

Türkiye'de uzaktan gayrimenkul satın alma

İşlem, noter onaylı bir vekaletname kullanılarak tamamen uzaktan gerçekleştirilebilir.
Apostil işleminden kaçınmak için vekaletnamenin Türk konsolosluğunda düzenlenmesi tavsiye edilir.

Gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan ek maliyetler

Ortalama olarak, ek maliyetler mülk değerinin %5-7'si kadardır ve şunları içerir:

• transfer vergisi (%4)

• kadastro ücretleri,

• çeviri hizmetleri,

• noter hizmetleri,

• gayrimenkul değerleme,

• DASK / ZAS sigorta,

• Altyapı bağlantısı.

Krediler ve taksitler

• Yabancılar için konut kredisi sınırlı sayıda bankada mevcuttur;

• Peşinat - en az %60 ;

• Faiz oranları yüksek.

Ancak çoğu geliştirici faizsiz taksit imkanı sunuyor, bu da satın almayı daha esnek hale getiriyor.

Özet: Hatırlanması Gerekenler

• Yabancılar Türkiye'de gayrimenkul satın alma ve tam mülkiyet hakkına sahiptir.

• Gayrimenkul, oturma izni ve vatandaşlık hakkı sağlayabilir.

• Ana belge TAPU'dur.

• İşlem uzaktan gerçekleştirilebilir.

• Bölgenin, ISKAN'ın ve belgelerin kontrolü zorunludur.