Главная
Блог
О недвижимости
Процедура покупки недвижимости в Турции в 2026

Процедура покупки недвижимости в Турции в 2026

О недвижимости

10.01.2026

Процедура покупки недвижимости в Турции в 2026: пошаговое руководство для иностранных покупателей

Покупка недвижимости в Турции остаётся одним из самых востребованных способов инвестиций, переезда и сохранения капитала для иностранцев. Турецкий рынок предлагает широкий выбор квартир, вилл и коммерческих объектов, а сама процедура сделки чётко регламентирована и понятна — при условии правильного сопровождения.

В этой статье мы подробно разберём:

какие права и обязанности есть у иностранцев,
как выбрать объект и риелтора в Турции,
как проходит стандартная сделка от договора до получения TAPU,
возможна ли удалённая покупка,
какие налоги и дополнительные расходы ожидают покупателя,
дают ли банки ипотеку иностранцам,
и что важно обязательно запомнить перед покупкой.

Права и обязанности иностранных покупателей недвижимости в Турции

Граждане каких стран могут покупать недвижимость в Турции.

С 2012 года в Турции отменён принцип взаимности. Это означает, что иностранцы могут приобретать недвижимость в Турции независимо от того, предоставляются ли аналогичные права гражданам Турции в их странах.

Покупка возможна:

на физическое лицо,
на юридическое лицо, зарегистрированное в Турции.

По данным TurkStat, за период с января по октябрь 2025 года иностранные граждане приобрели около 17 050 объектов недвижимости, что на 11,3% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Несмотря на снижение количества сделок, Турция остаётся одним из лидеров по привлекательности для иностранных инвесторов.

Cреди иностранных покупателей в Турции традиционно выделяются граждане Украины, России, Казахстана и Германии. Именно эти страны уже на протяжении последнего десятилетия стабильно входят в число лидеров по количеству сделок и демонстрируют высокий интерес к покупке недвижимости — как для отдыха и проживания, так и в инвестиционных целях (сдача в аренду, сохранение капитала, переезд).

Какие объекты доступны иностранцам

Для иностранных покупателей действуют определённые ограничения:

максимальная площадь земельных участков в собственности одного иностранца — до 30 гектаров;
нельзя владеть более 10% земельной площади одного района или города;
запрещена покупка недвижимости в приграничных и стратегических зонах.

Граждане России и Украины не могут приобретать объекты на побережье Чёрного моря (Самсун, Трабзон, Зонгулдак и ряд других регионов).
На практике же основной интерес иностранцев сосредоточен на Средиземноморском и Эгейском побережьях, а также в Стамбуле, где таких ограничений нет.

Права иностранных собственников

ВНЖ и гражданство Турции через недвижимость

Покупка недвижимости в Турции может стать основанием для получения:

вида на жительство (икамет),
гражданства Турции.

С 2023 года действуют следующие правила:

для получения ВНЖ с правом на натурализацию стоимость объекта должна быть не менее 200 000 долларов США, и эта сумма должна быть отражена в кадастре;
для участия в программе гражданства Турции минимальный порог инвестиций увеличен до 400 000 долларов США (по кадастровой стоимости).

⚠️ Важно: стоимость учитывается в долларах США по курсу на день сделки, независимо от валюты расчёта.

💡 Практика 2026 года: важно учитывать, что в 2026 году у собственников недвижимости в Турции сохраняется возможность оформления туристического ВНЖ (краткосрочный ikamet) даже в тех случаях, когда кадастровая стоимость объекта ниже 200 000 долларов США. При условии, что недвижимость расположена в открытом районе, владельцы могут получить туристический вид на жительство сроком до 2 лет. По фактической практике 2026 года количество положительных решений по таким заявлениям заметно увеличилось, поэтому этот вариант остаётся актуальным для покупателей, которые приобретают недвижимость в Турции для проживания, адаптации и дальнейшего планирования переезда.

Открытые и закрытые районы

С 2022 года в Турции действует система открытых и закрытых районов. Более 1 000 кварталов были закрыты для оформления первичного ВНЖ из-за высокой доли иностранцев.

В закрытых районах недвижимость покупать можно,
но получить первичный ВНЖ нельзя.

Если цель покупки — иммиграционный статус, выбор района необходимо проверять до подписания договора.

Обязанности иностранных собственников

Иностранные владельцы недвижимости в Турции обязаны:

ежегодно платить налог на недвижимость;
оплачивать коммунальные услуги и айдат;
соблюдать турецкое арендное законодательство, если сдают недвижимость в аренду.

Ежегодный налог на недвижимость в Турции: сколько составляет и как оплачивать

Одно из преимуществ Турции для инвесторов и покупателей — относительно невысокая стоимость содержания недвижимости, особенно если сравнивать с рядом стран Европы, где ежегодные налоги и коммунальные сборы могут быть значительно выше.

В Турции все собственники — включая иностранцев — обязаны платить ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi).
Размер налога зависит от:

типа объекта (жильё / коммерция),
региона и муниципалитета,
кадастровой стоимости объекта,
статуса территории (обычный район или крупный мегаполис).

В среднем по жилой недвижимости налог составляет примерно 0,1%–0,2% в год от кадастровой стоимости.
Для коммерческих объектов ставка обычно выше — ориентировочно 0,2%–0,4%.

Оплачивается налог, как правило, в муниципалитете (Belediye) или через доступные онлайн-сервисы конкретного города. Обычно платеж делится на 2 части в год:

первый платёж — весной,
второй — осенью.

Важно: сумма налога может отличаться даже в пределах одного региона, поэтому точную цифру всегда лучше уточнить по конкретному объекту.

Коммунальные услуги в Турции: оплата по счётчикам

Коммунальные платежи в Турции устроены максимально удобно и прозрачно:
если вы живёте в квартире — вы платите по фактическому потреблению, то есть по счётчикам (электричество, вода и т. д.).

✔️ Сколько использовали — столько и оплатили.

И ещё один важный плюс для собственников, которые приезжают сезонно:
если вы не проживаете в квартире, коммунальные расходы обычно не начисляются, потому что нет потребления.

То есть в Турции коммунальные платежи не зависят от количества прописанных, как это бывает в некоторых странах — главное именно фактическое использование ресурсов.

Айдат (Aidat): что это такое и почему его нужно платить всегда

Отдельная статья расходов — айдат (Aidat).
Это обязательный ежемесячный взнос на содержание жилого комплекса и общих зон.

Айдат покрывает, например:

уборку территории и подъездов,
работу охраны,
обслуживание лифтов,
освещение общих зон,
уход за садом и инфраструктурой,
обслуживание бассейна, спортзала, хаммама (если есть),
зарплату персоналу комплекса и управляющей компании.

📌 Важно: айдат оплачивается всегда, независимо от того:

живёте вы в квартире постоянно,
приезжаете только летом,
сдаёте недвижимость в аренду,
или квартира временно пустует.

Примерные цены на айдат в Турции в 2026 году

Стоимость айдата зависит от уровня комплекса, инфраструктуры и политики управляющей компании.

Ориентиры по 2026 году:

Комплексы с развитой инфраструктурой (бассейн, спортзал, сауна/хаммам, охрана, генератор, трансфер и т. д.) — в среднем 50–100 евро в месяц и выше.
Комплексы без большой инфраструктуры (минимальные общие зоны, базовое обслуживание дома) — обычно 20–40 евро в месяц.

В премиальных резиденциях с отельной концепцией айдат может быть выше, потому что расходы на обслуживание инфраструктуры значительно больше.

Налог на элитную недвижимость

С 2021 года в Турции действует налог на элитное жильё.
В 2025 году он распространялся на объекты стоимостью от 15,7 млн турецких лир.

Соблюдение законодательства Турции

Иностранные собственники также обязаны соблюдать законы Турции, связанные с владением недвижимостью и проживанием в стране.
Это касается:

правил регистрации и проживания,
аренды (особенно краткосрочной),
соблюдения правил комплекса и управляющей компании,
выполнения финансовых обязательств по объекту.

Аренда недвижимости: важные ограничения

С 2024 года краткосрочная аренда (до 100–101 дня) строго регулируется:

требуется лицензия,
согласие других собственников,
регистрация постояльцев

Если жильё сдаётся более чем на 101 день — аренда считается долгосрочной и подчиняется иным правилам.

Важно: не каждый дом подходит для краткосрочной аренды

После изменений в регулировании краткосрочной аренды в Турции и усиления контроля за легальной сдачей жилья туристам, на практике появилась важная реальность рынка: в регионе есть дома и жилые комплексы, которые подходят для краткосрочной аренды, и есть объекты, которые не подходят.

Это означает, что сегодня не в каждом доме можно сдавать квартиру легально в формате туристической аренды (посуточно / на короткие сроки). Поэтому, если ваша цель покупки недвижимости в Турции — именно краткосрочная аренда и доход от туристов, это один из первых вопросов, который необходимо уточнить ещё на этапе подбора объекта.

📌 Рекомендуем заранее проверить через риэлтора и управляющую компанию:
подходит ли конкретный дом или комплекс для легальной краткосрочной аренды, и возможно ли оформить всё в соответствии с действующими требованиями.

Поиск недвижимости в Турции

Как искать объект

Недвижимость в Турции можно искать:

через агентства недвижимости,
напрямую у застройщиков,
по рекомендациям.

Особое внимание стоит уделять:

юридической чистоте объекта,
наличию искан (Iskan),
управляющей компании,
реальным расходам на содержание.

Важно: осторожно с Telegram-группами и непроверенными порталами объявлений

Отдельно хотим обратить внимание на безопасность поиска недвижимости в Турции. Мы настоятельно не рекомендуем подбирать квартиры или виллы через Telegram-группы и сайты объявлений, где администрация площадки не проверяет, кто именно размещает объявления и имеет ли человек право предлагать данный объект.

К сожалению, в последние годы на рынке стало больше мошенников. Часто встречаются ситуации, когда:

публикуются объявления от имени несуществующей компании или “агента”;
потенциальному покупателю/арендатору отправляют поддельные документы (иногда обработанные в Photoshop или с помощью нейросетей);
высылают “контракт” и просят внести залог или бронь;
при проверке выясняется, что такой компании нет, либо “риэлтор” не является её сотрудником и не имеет полномочий вести сделку.

Поэтому при выборе недвижимости — особенно если речь идёт о покупке или внесении депозита — важно работать только с проверенными агентствами, которые имеют официальную регистрацию, офис, лицензию и подтверждённую репутацию. На непроверенных площадках лучше не искать жильё ни для покупки, ни для аренды, так как случаи мошенничества действительно участились.

Как выбрать риелтора

Профессиональный риелтор в Турции:

имеет лицензию,
зарегистрирован в Торгово-промышленной палате,
располагает офисом и юридическим адресом,
работает официально и прозрачно.

На первичном рынке услуги риелтора часто оплачивает застройщик, и для покупателя сопровождение оказывается бесплатным.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Турции

Этап 1. Подписание договора купли-продажи

Наша компания рекомендует подходить к договору купли-продажи максимально внимательно. Практика показывает, что чем подробнее и “сильнее” контракт, тем больше защищены интересы покупателя на всех этапах сделки.

Важно, чтобы договор включал:

условия и порядок расторжения договора,
ответственность сторон и возможные штрафные санкции,
точную сумму задатка (депозита) и правила его возврата,
сроки и формат оплаты,
характеристики объекта и все ключевые условия передачи недвижимости.

Также мы настоятельно рекомендуем, чтобы контракт был оформлен минимум на двух языках:
на турецком (как официальном языке сделки) и на вашем родном языке, чтобы вы полностью понимали содержание документа и исключили любые двусмысленные трактовки.

Этап 2. Внесение задатка

Сумма задатка всегда обсуждается индивидуально и зависит от объекта, условий продавца и формата сделки. Однако в стандартной практике рынка недвижимости Турции задаток чаще всего составляет 5–10% от стоимости недвижимости.

Этап 3. Подготовка документов (ИНН, доверенность, оценка)

На практике большую часть организационных вопросов и подготовки документов обычно берёт на себя компания, через которую проводится сделка (агентство недвижимости или застройщик). Со стороны покупателя в большинстве случаев требуется минимум — действующий заграничный паспорт.

Далее для оформления недвижимости в Турции обязательно потребуется получить турецкий налоговый номер (Vergi Numarası / İНН). Он нужен не только для регистрации права собственности, но и для ряда последующих процедур: открытия счёта, оформления договоров на коммунальные услуги и других юридических действий.

Также важно знать, что покупатель не обязан лично присутствовать на всех этапах сделки. Если вы хотите упростить процесс, можно оформить нотариальную доверенность на агентство недвижимости или уполномоченного представителя в Турции. В этом случае специалисты смогут:

подготовить документы,
подать заявление в кадастр,
провести оформление TAPU на ваше имя по доверенности,
оформить абонементы на коммунальные услуги.

Для многих покупателей это действительно удобнее и быстрее, особенно если вы находитесь в другой стране или не хотите тратить время на бюрократические процедуры.

Отдельный момент: если покупка недвижимости осуществляется с целью получения гражданства Турции, обязательно проводится оценка недвижимости (экспертный оценочный отчёт), так как именно она подтверждает стоимость объекта для инвестиционной программы.

Этап 4. Открытие банковского счёта

Важно отметить, что открытие счёта в турецком банке не является обязательным условием для покупки недвижимости в Турции. Сделку можно провести и без личного банковского счёта покупателя — при этом справка DAB (Döviz Alım Belgesi) всё равно оформляется, но её получение возможно через уполномоченного представителя, который сопровождает сделку.

На практике банковский счёт в Турции чаще всего нужен уже после покупки недвижимости — для удобной оплаты коммунальных услуг, айдата и других текущих расходов, связанных с владением объектом.

Также следует учитывать, что в настоящее время действуют определённые ограничения для граждан отдельных стран при открытии счетов в турецких банках. Ситуация может различаться:

некоторые банки временно не открывают счета иностранцам,
некоторые открывают счёт только при наличии ВНЖ,
ряд банков устанавливает дополнительные условия — например, плату за открытие счёта или обязательный минимальный депозит на балансе.

Актуальные требования и условия открытия счёта могут меняться и зависят от конкретного банка и гражданства клиента. Рекомендуем заранее уточнять действующие правила у менеджеров нашей компании, чтобы выбрать наиболее удобный и подходящий вариант.

Этап 5. Оплата и получение Döviz Alım Belgesi

Для оформления права собственности (TAPU) иностранным покупателям необходимо предоставить справку из турецкого банка, которая подтверждает проведение валютной операции. На практике её часто называют DAB / Döviz Alım Belgesi— это документ, который показывает, что иностранная валюта была официально заведена в Турцию и/или конвертирована в турецкие лиры в рамках сделки. Именно этот документ требуется кадастровому управлению для завершения регистрации недвижимости на нового владельца.

Оплата недвижимости в Турции сегодня может быть организована разными способами — в зависимости от объекта, продавца и страны покупателя. Наиболее распространённые варианты расчёта:

банковский перевод на счёт продавца или компании;
SWIFT-переводы (если доступно по стране и банку отправителя);
наличные платежи в офисе компании, риэлтора или застройщика (в рамках действующих правил);
криптовалютные расчёты — при наличии согласованной схемы и возможности со стороны участников сделки;
оплата через партнёрские офисы и представительства — в некоторых случаях компания может принять оплату в разных городах и странах, что особенно удобно для иностранных покупателей.

Так как правила банков и доступные варианты оплаты могут меняться, рекомендуем заранее уточнять актуальные условия расчёта и оформления справки у менеджеров нашей компании перед проведением сделки.

Этап 6. Получение TAPU

Оформление и получение TAPU проходит в кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) — это государственный орган, который отвечает за регистрацию сделок с недвижимостью. Именно поэтому в Турции сделки купли-продажи находятся под строгим контролем государства: все документы проверяются официально, а переход права собственности фиксируется в кадастровой системе.

Если покупатель присутствует на сделке лично и не владеет турецким языком, на оформлении обязательно будет присутствовать аккредитованный переводчик, который работает при кадастровом управлении. Его участие является важным условием легитимности сделки, чтобы покупатель корректно понимал содержание процедуры и подтверждал своё согласие.

Документы по сделке подаются заранее, а свидетельство о собственности (TAPU) покупатель получает в день проведения регистрации, то есть сразу после официального завершения процедуры в Tapu.

Этап 7. Подключение коммунальных услуг и оформление искана

После того как вы получили TAPU, следующим важным шагом становится оформление коммунальных абонементов на нового собственника — в первую очередь электричество и воду. Без переоформления абонементов вы не сможете полноценно пользоваться жильём, а также корректно оплачивать коммунальные услуги на своё имя.

Стоимость оформления абонементов напрямую зависит от того, есть ли у владельца вид на жительство (ВНЖ). Как правило, при наличии ВНЖ расходы ниже, а без ВНЖ — выше.

Ориентировочные расходы на 2026 год:

Абонемент на воду — в среднем около 200–250 долларов при отсутствии ВНЖ
Абонемент на электричество — примерно от 100 долларов и выше (в зависимости от региона и условий подключения)

Также важно учитывать, что затраты могут отличаться в зависимости от того, приобретаете ли вы:

новостройку, или
вторичную недвижимость (где часть документов и подключений уже оформлена ранее)

Отдельный возможный расход — оформление İSKAN (искан), то есть технического паспорта / документа о вводе объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях (особенно по новому жилью или если документы ранее не оформлялись) собственнику может потребоваться дополнительное оформление.

По практике 2026 года стоимость получения İSKAN может составлять от 1 000 долларов и выше, в зависимости от объекта, региона и ситуации по документам.

Удалённая покупка недвижимости в Турции

Сделку можно провести полностью дистанционно по нотариальной доверенности.
Рекомендуется оформлять доверенность в консульстве Турции, чтобы избежать апостиля.