Доход от сдачи квартиры в Турции облагается подоходным налогом (gelir vergisi), причём платят его и налоговые резиденты, и нерезиденты. Для дохода от жилой аренды за 2026 год действует освобождение 58 000 ₺, а налог считают по прогрессивной шкале от 15 до 40%. Если сдавать квартиру за 25 000 ₺ в месяц и взять стандартный вычет расходов 15%, налог за год выйдет около 31 640 ₺, примерно 10,5% от полученной аренды.

Иностранцы, которые живут за пределами Турции, тоже должны декларировать доход от турецкой недвижимости, если он выше порога. Право на освобождение 58 000 ₺ у них при этом сохраняется. Декларацию за 2026 год по общему правилу подают в марте 2027 года, а налог можно заплатить двумя частями, в марте и июле.

Кто платит налог на аренду недвижимости в Турции

Налог платит собственник, который получает арендную плату: гражданин Турции, иностранец с ВНЖ или владелец, который живёт за границей. Гражданство здесь роли не играет, Налоговую службу интересует налоговый статус.

Налоговый резидент (tam mükellef) – тот, у кого есть место жительства в Турции или кто провёл в стране больше шести месяцев подряд за календарный год. Он декларирует все свои доходы, включая зарубежные. Нерезидент (dar mükellef) платит налог только с доходов из турецких источников, и аренда турецкой квартиры как раз к ним относится.

Если годовой доход от недвижимости в Турции для сдачи в аренду за 2026 год не больше 58 000 ₺, подавать декларацию не нужно. Если больше, декларация обязательна, а освобождение применяется, когда выполнены условия закона.

Важен и тип объекта. Освобождение от налога в Турции действует только для жилья, коммерческие помещения облагаются по другим правилам, и вычесть из дохода 58 000 ₺ с них нельзя. Налоговые каникулы для новых резидентов (20 лет без налога на зарубежные доходы) на турецкую аренду не распространяются. Подробно мы писали об этом в отдельном разборе.

Ставки и освобождение: сколько платить за 2026 год

Из годовой арендной платы за жильё сначала вычитают освобождение 58 000 ₺. Оно одно на все квартиры владельца. Льготы лишаются те, кто не задекларировал доход или показал его не полностью, у кого есть коммерческий, сельскохозяйственный или профессиональный доход, который нужно декларировать, а также те, у кого зарплата, доходы от капитала и аренда в сумме превышают 1 500 000 ₺.

Ставки подоходного налога в Турции за 2026 год

Шкала прогрессивная: каждая ставка применяется только к той части дохода, которая попадает в её ступень.

После освобождения вычитают расходы, и способов здесь два. Упрощённый (götürü gider) – это фиксированные 15% от дохода, подтверждать их документами не нужно. Если выбрать фактические расходы (gerçek gider), из дохода можно вычесть затраты, которые разрешает закон и подтверждают документы: часть расходов на содержание и ремонт, страховку, налог на недвижимость, управление объектом и другие.

Кто выбрал упрощённый метод, сможет перейти на фактические расходы только через два года. Перейти обратно, с фактических на упрощённый, можно уже со следующего налогового года.

Пример расчёта налога на аренду квартиры в Алании

Возьмём квартиру, которая сдаётся за 25 000 ₺ в месяц. За год это 300 000 ₺. Вычитаем освобождение 58 000 ₺, остаётся 242 000 ₺. Упрощённый вычет 15% – это 36 300 ₺, значит, налоговая база составит 205 700 ₺.

Считаем по ступеням. С первых 190 000 ₺ налог 28 500 ₺, с оставшихся 15 700 ₺ по ставке 20% – ещё 3 140 ₺. Итого 31 640 ₺ за год. Это около 10,5% от аренды.

С фактическими расходами сумма получится другой: больше или меньше, зависит от того, сколько трат подтверждено документами. Поэтому перед подачей стоит посчитать оба варианта.

Как и когда подать декларацию в 2027 году

Декларацию о доходах от аренды в Турции за 2026 год подают с 1 по 31 марта 2027 года, хотя Налоговая администрация иногда сдвигает сроки. Нерезидент может подать её онлайн через Hazır Beyan Sistemi. Это сервис налоговой службы GİB, который сам считает налог и принимает декларацию. Ехать в инспекцию не нужно. Войти можно через e-Devlet, по иностранному идентификационному номеру или по коду и паролю из Налоговой службы.

Можно доверить подачу представителю. По договору об электронной подаче (e-beyanname aracılık sözleşmesi) декларацию подаёт mali müşavir, турецкий бухгалтер. Если владелец не живёт в Турции и не хочет разбираться в интерфейсе, это самый удобный вариант. Остаётся и бумажная декларация: её сдают в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры, если налогового представителя в стране нет.

По общему правилу налог за год платят двумя равными частями:

• первую – в марте 2027 года, вместе с гербовым сбором;
• вторую – в июле 2027 года.

Платить можно из-за границы: цифровая налоговая принимает карты зарубежных банков, ещё можно сделать банковский перевод или заплатить через турецкий банк.

Иногда налоговая присылает уведомление «Kira geliriniz tespit edilmiştir», то есть «Ваш арендный доход установлен». Само по себе это не штраф: так ведомство сообщает, что видит поступления, и владельцу стоит проверить, всё ли он задекларировал. Игнорировать письмо не стоит. Ответить и уточнить декларацию обойдётся дешевле, чем ждать доначисления.

Что подготовить к подаче декларации:

• турецкий налоговый номер (vergi kimlik numarası), полученный при покупке квартиры;
• договор аренды и подтверждения банковских поступлений за 2026 год;
• документы о расходах, если вы выбрали фактический вычет вместо 15%;
• доступ к Hazır Beyan Sistemi или договор с представителем.

Штрафы и двойное налогообложение

Если владелец сдавал в аренду квартиру в Турции и не задекларировал доход или показал его не полностью, может быть доначислен налог, выписан штраф и начислены пени за просрочку. А если нарушение нашла сама Налоговая служба, собственник может ещё и потерять право на освобождение 58 000 ₺.

Ошибку в декларации можно исправить добровольно, и тогда часть штрафов снижают. Насколько, зависит от того, на какой стадии проверка, как подана исправленная декларация и уложился ли владелец в сроки. Поэтому, если вы нашли ошибку, лучше обратиться к бухгалтеру, пока официальное уведомление не пришло.

Отдельное правило касается оплаты. Аренда должна проходить через банк. Расчёты наличными нарушают требования к подтверждению платежей, и за каждое такое нарушение физическому лицу грозит штраф 10% от суммы, но не меньше 8 700 ₺. К тому же без банковских выписок трудно подтвердить и доход, и расходы.

От двойного налогообложения защищают международные соглашения. По статьям о доходах от недвижимости облагать аренду вправе страна, где находится объект, то есть Турция. Налог, уплаченный здесь, как правило, засчитывают в стране резидентства. Но механизм зачёта зависит от соглашения между Турцией и вашей страной, поэтому информацию стоит уточнить у налогового консультанта.

Большую часть забот по сдаче внаём в рамках послепродажного сервиса берёт на себя строительная компания New Level Group: помогает клиентам сдать квартиру в Турции, подбирает арендаторов и фиксирует каждое поступление. Подробнее об услуге управления недвижимостью.

Сумма освобождения и ступени шкалы указаны для дохода 2026 года, их индексируют каждый год. Пример расчёта упрощён и не учитывает другие доходы владельца в Турции. Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией; для подачи декларации лучше обратиться к турецкому бухгалтеру (mali müşavir). Данные актуальны на октябрь 2026 года.