Türkiye'de bir daireyi kiraya vermekten elde edilen gelir, gelir vergisine tabidir ve hem vergi mükellefleri hem de vergi mükellefi olmayanlar bu vergiyi öder. Konut kira gelirleri için 2026 yılı için 58.000 TL'lik bir muafiyet uygulanmakta olup, vergi %15 ile %40 arasında artan oranlı bir ölçekte hesaplanmaktadır. Eğer bir daireyi aylık 25.000 TL'ye kiraya veriyorsanız ve %15'lik standart gider indirimini kullanıyorsanız, yıllık vergi yaklaşık 31.640 TL veya kira gelirinin yaklaşık %10,5'i olacaktır.

Türkiye dışında yaşayan yabancılar, Türk gayrimenkullerinden elde ettikleri gelir eşiği aşarsa bunu da beyan etmek zorundadırlar. 58.000 TL'lik muafiyet hakkını saklı tutarlar. 2026 vergi beyannamesi genellikle Mart 2027'de verilir ve vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenebilir.

Türkiye'de emlak kira vergilerini kim ödüyor?

Vergi, kirayı alan mal sahibi tarafından ödenir: Türk vatandaşı, oturma izni olan yabancı uyruklu veya yurt dışında yaşayan mal sahibi. Vatandaşlık önemli değildir; vergi dairesi vergi durumuyla ilgilenir.

Vergi mükellefi (tam mükellef), Türkiye'de ikamet eden veya bir takvim yılı içinde ülkede altı aydan fazla süreyle kalan kişidir. Yabancı gelirler de dahil olmak üzere tüm gelirlerini beyan ederler. Vergi mükellefi olmayan (dar mükellef) ise sadece Türkiye kaynaklı gelirlerinden vergi öder ve Türkiye'de daire kiralamak bu kategoriye girer.

Türkiye'de 2026 yılı için gayrimenkulden elde edilen yıllık kira geliri 58.000 TL'yi geçmezse, beyanname verilmesi gerekmez. Gelir daha yüksekse, beyanname verilmesi zorunludur ve yasal şartlar yerine getirildiğinde muafiyet uygulanır.

Mülkün türü de önemlidir. Türkiye'deki vergi muafiyeti sadece konutlar için geçerlidir; ticari binalar farklı kurallara göre vergilendirilir ve 58.000 TL'lik indirim yapılamaz. Yeni ikamet edenler için geçerli olan vergi tatili (yabancı gelirden 20 yıl vergi muafiyeti) Türk kiralık mülkleri için geçerli değildir. Bu konuyu ayrı bir yazıda detaylı olarak ele aldık.

Vergi oranları ve muafiyetler: 2026 için ne kadar ödeme yapılacak?

Yıllık kiradan öncelikle 58.000 ₺ tutarında bir muafiyet düşülür. Bu muafiyet, mal sahibinin tüm daireleri için geçerlidir. Gelirlerini beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler, beyan edilmesi gereken ticari, tarımsal veya mesleki gelirleri olanlar ve maaş, sermaye geliri ve kira gelirlerinin toplamı 1.500.000 ₺'yi aşanlar bu muafiyetten yararlanamazlar.

Türkiye'de 2026 Yılı Gelir Vergisi Oranları

777

Bu ölçek artan oranlıdır: her oran yalnızca kendi seviyesine giren gelir dilimine uygulanır.

Ödeme yapıldıktan sonra giderler düşülür ve bunu yapmanın iki yolu vardır. Basitleştirilmiş yöntem (götürü gider), gelirin sabit %15'idir ve herhangi bir belge gerekmez. Gerçek giderleri (fiili gider) seçerseniz, gelirinizden kanunen izin verilen ve belgeyle desteklenen giderleri düşebilirsiniz: bakım ve onarım masraflarının bir kısmı, sigorta, emlak vergisi, emlak yönetimi ve diğerleri.

Basitleştirilmiş yöntemi seçenler, ancak iki yıl sonra gerçek giderlere dayalı yönteme geçebileceklerdir. Bir sonraki vergi yılından itibaren gerçek giderlerden basitleştirilmiş yönteme geri dönebilirler.

Alanya'da bir daire için kira vergisinin hesaplanmasına ilişkin bir örnek.

Aylık 25.000 ₺'ye kiralanan bir daireyi ele alalım. Bir yıl boyunca bu, 300.000 ₺ yapar. 58.000 ₺'lik muafiyeti çıkardığımızda geriye 242.000 ₺ kalır. Basitleştirilmiş %15'lik indirim 36.300 ₺'dir, yani vergi matrahı 205.700 ₺'dir.

Adım adım hesaplayalım. İlk 190.000 ₺ için 28.500 ₺ vergi ödeniyor ve kalan 15.700 ₺ için de %20 oranında 3.140 ₺ daha vergi ödeniyor. Bu da yıllık toplam 31.640 ₺ yapıyor. Bu da kiranın yaklaşık %10,5'ine denk geliyor.

Gerçek giderler, belgelenen gider miktarına bağlı olarak farklı bir toplamla sonuçlanacaktır: daha fazla veya daha az olabilir. Bu nedenle, göndermeden önce her iki seçeneği de hesaplamak faydalı olacaktır.

2027 yılında vergi beyannamesi nasıl ve ne zaman verilir?

Türkiye'de 2026 yılı kira gelir vergisi beyannamesi, 1 Mart ile 31 Mart 2027 tarihleri arasında verilmelidir; ancak Vergi Dairesi zaman zaman süreyi uzatabilmektedir. Yabancı uyruklular, Hazır Beyan Sistemi (Hazır Beyan Sistemi) üzerinden online olarak beyanname verebilirler. Bu, GİB vergi dairesi tarafından sağlanan, vergiyi hesaplayan ve beyannameyi kabul eden bir hizmettir. Vergi dairesine gitmeye gerek yoktur. Yabancı kimlik numaranızı kullanarak veya Vergi Dairesi'nden aldığınız kod ve şifreyi kullanarak e-Devlet üzerinden giriş yapabilirsiniz.

Beyannameyi bir temsilciye emanet edebilirsiniz. Elektronik beyanname sözleşmesi kapsamında, beyanname Türk muhasebeci tarafından verilir. Eğer mal sahibi Türkiye'de yaşamıyorsa ve arayüzle uğraşmak istemiyorsa, bu en uygun seçenektir. Bir diğer seçenek ise kağıt beyanname vermektir: Ülkede vergi temsilcisi yoksa, dairenin bulunduğu vergi dairesine sunulur.

Genel kural olarak, yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir:

• İlki, Mart 2027'de, damga vergisiyle birlikte;

• İkincisi ise Temmuz 2027'de.

Yurtdışından ödeme yapabilirsiniz: Dijital vergi dairesi yabancı bankaların kartlarını kabul etmektedir, ayrıca banka havalesi yapabilir veya bir Türk bankası aracılığıyla ödeme yapabilirsiniz.

Bazen vergi dairesi "Kira geliriniz belirlendi" şeklinde bir bildirim gönderir. Bu, doğrudan bir ceza değildir: Vergi dairesinin, geliri gördüklerini ve her şeyi beyan ettiklerinden emin olmaları gerektiğini bildirme şeklidir. Mektubu görmezden gelmek iyi bir fikir değildir. Yanıt vermek ve vergi beyannamenizi güncellemek, ek ücretler ödemeyi beklemekten daha ucuz olacaktır.

Vergi beyannamesi doldurmak için nelere hazırlık yapmalısınız:

• Daire satın alırken alınan Türk vergi numarası (vergi kimlik numarası);

• 2026 yılına ait kira sözleşmesi ve banka dekontlarının teyidi;

• Eğer %15 yerine gerçek indirim oranını seçtiyseniz, giderlere ilişkin belgeler;

• Hazır Beyan Sistemi'ne erişim veya bir temsilciyle yapılan anlaşma.

Para cezaları ve çifte vergilendirme

Eğer bir ev sahibi Türkiye'de bir daireyi kiraya vermiş ve gelirini beyan etmemiş veya eksik beyan etmişse, ek vergiler, para cezası ve gecikme faizi uygulanabilir. Vergi Dairesi'nin kendisi bir ihlal tespit ederse, ev sahibi 58.000 TL'lik vergi muafiyetini de kaybedebilir.

Vergi beyannamesindeki bir hata gönüllü olarak düzeltilebilir; bu durumda cezaların bir kısmı azaltılır. İndirimin miktarı, denetimin aşamasına, düzeltilmiş beyannamenin nasıl verildiğine ve işletme sahibinin son teslim tarihine uyup uymadığına bağlıdır. Bu nedenle, bir hata bulursanız, resmi bildirim gelmeden önce muhasebecinizle iletişime geçmeniz en iyisidir.

Ayrı bir kural da ödemelerle ilgilidir. Kira mutlaka banka aracılığıyla ödenmelidir. Nakit ödemeler, ödeme doğrulama gerekliliklerini ihlal eder ve bu tür her ihlal için birey, tutarın %10'u kadar, ancak en az 8.700 ₺ tutarında para cezasıyla karşı karşıya kalır. Ayrıca, banka hesap özetleri olmadan hem gelir hem de giderleri doğrulamak zordur.

Uluslararası anlaşmalar çifte vergilendirmeye karşı koruma sağlar. Gayrimenkul gelirleri için, mülkün bulunduğu ülke (Türkiye) kira gelirini vergilendirme hakkına sahiptir. Burada ödenen vergi genellikle ikamet edilen ülkede mahsup edilir. Ancak, mahsup mekanizması Türkiye ile ülkeniz arasındaki anlaşmaya bağlıdır, bu nedenle daha fazla bilgi için bir vergi danışmanına başvurmanız en iyisidir.

İnşaat şirketi New Level Group, satış sonrası kiralama sürecinin büyük bir bölümünü üstleniyor: müşterilerinin Türkiye'deki dairelerini kiraya vermelerine yardımcı oluyor, kiracıları seçiyor ve yeni kiracıların her girişini kayıt altına alıyor. Gayrimenkul yönetim hizmetimiz hakkında daha fazla bilgi edinin.