Türkiye'de İSKAN: Basitçe nedir ve daire satın almadan önce neden kontrol edilmesi gerekir?

Özetle, en önemli konu hakkında

Türk gayrimenkul piyasasını keşfetmeye yeni başladıysanız, muhtemelen "İskan" kelimesini duymuşsunuzdur. Daire satın alırken en önemli belgelerden biridir, ancak aynı zamanda en çok soru işaretine yol açan belgedir.

Bilmeniz gereken en önemli şey:

✅ Iskan, binanın resmi olarak hizmete açıldığını doğruladı.

✅ ISKAN olmadan, gayrimenkul yönetimi, faturalar, ipotekler ve sonrasında satış konularında sorunlar ortaya çıkabilir.

✅ TAPU ve ISKAN tamamen farklı iki belgedir.

✅ Ev henüz inşaat halindeyse, Iskana'nın olmaması tamamen normal bir durumdur.

✅ Daire satın almadan önce sadece TAPU belgesini değil, ISKAN belgesinin varlığını da kontrol etmek gereklidir.

Bu makalede, ISKAN'ın ne olduğunu, neden gerekli olduğunu, bu belgenin farklı türlerini, nasıl doğrulanacağını ve ISKAN'ın yokluğunun alıcıyı ne zaman gerçekten uyarması gerektiğini basit terimlerle açıklayacağız.

Türkiye'de İskan ne anlama geliyor, basitçe anlatmak gerekirse?

Bir inşaat şirketinin yeni bir konut kompleksinin inşaatını tamamladığını hayal edin.

Tüm daireler hazır, asansörler çalışıyor, havuz suyla doldurulmuş, bahçe düzenlemesi yapılmış.

Peki bu, evin artık resmen kullanılabileceği anlamına mı geliyor?

Her zaman değil.

Sakinlerin bir binayı tam olarak kullanabilmeleri için, belediye inşaatın onaylanmış tasarıma uygun olarak tamamlandığından, tüm bina yönetmeliklerine uyulduğundan, altyapı sistemlerinin düzgün çalıştığından ve tesisin kullanım için güvenli olduğundan emin olmalıdır.

Bu incelemenin ardından, binanın resmi olarak hizmete açıldığını teyit eden bir belge olan İskan verilir.

Basitçe söylemek gerekirse, ISKAN, inşaat tamamlandıktan sonra bir binayı kullanma iznidir .

Bu nedenle, Türkiye'de gayrimenkul satın alırken, deneyimli uzmanlar her zaman iki belgeyi kontrol eder: TAPU ve İŞKAN .

İskan kelimesi ne anlama geliyor?

Birçok yabancı, ISKAN'ın özel bir sertifikanın adı olduğunu düşünüyor.

Aslında bu, belgenin kısaltılmış başlığıdır.

Türkçedeki resmi adı şudur:

Yapı Kullanma Belgesi

Kelime kelime çevrilirse:

• Yapı — yapı;
• Kullanma — use;
• - izin ;
• Belgesi — document.

Kelimenin tam anlamıyla şöyledir:

"Bir binanın kullanımına izin veren belge."

Bu belge, tesisin inşaat projesine uygun olduğunu, gerekli denetimlerden geçtiğini ve amaçlanan kullanım amacına uygun olarak kullanılabileceğini doğrulamaktadır.

İskan neden bu kadar önemli?

İlk bakışta basit bir formalite gibi görünebilir.

Ancak pratikte, evin yasalara uygun olarak inşa edildiğini ve tüm şartları karşıladığını teyit eden kişi İskan'dır.

Bunu bir arabayla karşılaştırırsanız, her şey çok daha netleşir.

Yeni bir araba aldığınızı hayal edin.

Satış sözleşmeniz var, tutarın tamamını ödediniz ve anahtarları teslim aldınız.

Ancak araç teknik muayeneden geçmediği için tescil edilemiyor.

Resmi olarak, araba sizin.

Ancak tam olarak kullanılamaz.

Gayrimenkul sektöründe de aynı durum geçerlidir.

TAPU mülkiyet hakkını teyit eder.

İskan, evin devlet tarafından resmen onaylandığını ve güvenle oturulabileceğini doğruladı.

Bu nedenle her iki belge de eşit derecede önemlidir.

ISKAN ve TAPU arasındaki fark nedir?

Bu, gayrimenkul alıcılarından en sık aldığımız sorudur.

Birçok kişi, TAPU zaten mevcutsa başka belgelere gerek olmadığına inanıyor.

Aslında bu doğru değil.

Basitçe söylemek gerekirse:

TAPU, "Dairenin sahibi kim?" sorusunu yanıtlıyor.

İskan şu soruyu yanıtlıyor: "Bu bina resmi olarak kullanılabilir mi?"

Bu belgeler birbirinin yerine geçmez.

Gayrimenkul satın alırken, her iki belgenin de mevcut olduğundan emin olmak önemlidir.

ISKAN'ı neden her zaman kontrol ediyoruz?

Türk gayrimenkul piyasasında 20 yılı aşkın deneyimimiz boyunca, en ciddi sorunların sözleşme imzalanmadan önce bile tespit edilebileceğini öğrendik.

Bu nedenle New Level Group uzmanları bir işlemi desteklerken her zaman aşağıdakileri kontrol eder:

• İskana'nın varlığı;
• TAPU statüsü;
• inşaat ruhsatı;
• Nesnenin onaylanmış projeye uygunluğu;
• Kısıtlama ve engellerin olmaması;
• Konut tarifesiyle elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin bağlanması imkanı.

Bu tür bir doğrulama, satın alma işleminden sonra hoş olmayan sürprizlerin önlenmesine yardımcı olur ve alıcıya mülkün yasal olarak sorunsuz olduğuna dair güven verir.

Türkiye'de ne tür iskanalar vardır?

Forumlarda, makalelerde ve hatta emlakçılarla yapılan konuşmalarda farklı isimler duyabilirsiniz:

• Genel İskan;
• Ferdi İskan;
• Toplu İskan.

Bu nedenle birçok alıcı bunların tamamen farklı üç belge olduğunu düşünüyor. Gerçekte ise durum biraz daha basit.

Her durumda aynı belgeden bahsediyoruz: Yapı Kullanma İzin Belgesi . Sadece formaliteler ve belirli binanın kendine özgü özellikleri farklılık gösteriyor.

Alıcı için Türkçe isimleri hatırlamak o kadar önemli değil, her seçeneğin ne anlama geldiğini anlamak daha önemlidir.

Genel İskan (General Iskan)

Genel İskan, binanın üzerindeki genel İskan olarak tercüme edilebilir.

İnşaat tamamlandıktan sonra belediye tüm tesisi denetler:

• Onaylanmış tasarıma uygun mu?
• Mühendislik sistemleri düzgün çalışıyor mu?
• Asansörler kabul ediliyor mu?
• Yangın güvenliği gereklilikleri karşılanıyor mu?
• Tüm bina yönetmeliklerine uyuldu mu?

Herhangi bir yorum yoksa, bina faaliyet gösterme izni alır.

Bu belge, tüm konut kompleksinin veya binanın resmi olarak hizmete açıldığını teyit etmektedir.

Alıcılar için bu, en önemli şey anlamına gelir: mülkün oturuma elverişli olduğu onaylanmıştır.

Ferdi İskan (Bireysel İskan)

Eskiden Türkiye'de genellikle her daire için ayrı bir belge olan Ferdi İskan düzenlenirdi.

Şunları gösterebilir:

• Daire numarası;
• zemin;
• kare;
• Tesisin amacı;
• Teknik özellikler.

Günümüzde bu tür belgeler, özellikle ev uzun yıllar önce inşa edilmişse, ikinci el piyasasında hâlâ bulunabiliyor.

Eski bir konut kompleksinde daire satın alıyorsanız, Ferdi İskan'ın varlığı, dairenin usulüne uygun olarak kayıtlı olduğunun ek bir teyidi olacaktır.

Toplu İskan (Modern format)

Günümüzde yeni konut komplekslerinde Toplu İskan daha sık kullanılmaktadır.

Bu, tüm kompleksin inşaatı tamamlandıktan sonra düzenlenen tek bir belgedir.

Basitçe söylemek gerekirse, alıcının artık ISKAN sürecini kendisinin yürütmesine gerek yok; bu sorumluluk geliştirici tarafından yerine getiriliyor.

Bu nedenle, yeni bir binada daire satın alırken, hemen müteahhit firmayla iletişime geçmek en iyisidir:

• Toplu İskan'ın alınıp alınmadığı;
• Değilse, ne zaman alınması planlanıyor?
• Bu yükümlülük sözleşmede belirtilmiş mi?

İskan nasıl bir yer?

Birçok insan İskender'i, binanın fotoğraflarının yer aldığı güzel bir sertifika olarak hayal eder.

Aslında belge oldukça basit görünüyor.

Genellikle bu, mühürlerin, sorumlu kişilerin imzalarının ve belediye bilgilerinin yer aldığı resmi bir A4 kağıdıdır.

Belgede şu hususlar belirtilmiştir:

• bina adresi;
• izin numarası;
• Arsa parseline ilişkin bilgiler;
• Geliştirici hakkında bilgi;
• Binanın kat sayısı;
• Nesnenin amacı;
• Belgenin düzenlenme tarihi;
• İmzalar ve mühürler.

İpucu: Web sitenize gerçek İskan'ın fotoğrafını, kişisel bilgilerini ve her bölüm için açıklamalarını eklerseniz, bu görselleştirme okuyucu güvenini önemli ölçüde artıracak ve davranışsal faktörleri iyileştirecektir.

İskender'e neden ihtiyaç var?

Bazı alıcılar ISKAN'ın sadece gösteriş amaçlı gerekli olduğuna inanıyor.

Pratikte bu belge, daire sahibi satın aldıktan sonra karşılaştığı birçok sorunu etkiler.

1. Konut tarifesi üzerinden altyapı hizmetlerinin bağlanması

Bu, en önemli nedenlerden biridir.

Ev resmi olarak kullanıma açılmamışsa, su ve elektrik için inşaat tarifesi ( Şantiye ) uygulanabilir.

Bunlar, normal hane halkı tarifelerinden ( Mesken ) önemli ölçüde daha yüksektir.

İlk bakışta fark küçük gibi görünse de, yıllar içinde fazla ödeme önemli bir miktara ulaşabilir.

2. Konut kredisi almak

Bir alıcı Türk bankasından ipotek kredisi çekiyorsa, İŞKAN kaydının olması önemli bir rol oynar.

Banka için bu, tesisin yasal gerekliliklere uygun olduğunun ve resmi olarak devreye alındığının teyidi anlamına geliyor.

ISKAN belgesi olmadan bazı bankalar kredi vermeyi reddedebilir veya ek belgeler talep edebilir.

3. Dairenin yeniden satışı

Durumu hayal edin.

Beş yıl sonra daireyi satmaya karar verdiniz.

Bilgili bir alıcı veya avukatının soracağı ilk şey şudur:

— İskan orada mı?

Belge eksikse, alıcı neredeyse kesinlikle ek doğrulama yapmak isteyecektir. Bu, işlem süresini uzatır ve bazen pazarlık nedeni hatta satın alımdan tamamen vazgeçme sebebi haline gelir.

4. Mülkiyet haklarının tescili

Birçok durumda, gayrimenkulün statüsünü tamamen resmileştirmek ve mülk tesciliyle ilgili bazı yasal prosedürleri tamamlamak için ISKAN'a ihtiyaç duyulmaktadır.

Dolayısıyla, varlığı daireyle ilgili sonraki işlemleri önemli ölçüde kolaylaştırır.

5. Sahibine gönül rahatlığı

Bu nokta genellikle hafife alınır.

Tüm belgeler usulüne uygun olarak tamamlandığında, mülk sahibi gelecekte olası yasal sorunlar konusunda endişelenmeden mülkü güvenle kullanabilir.

Daire satın almak uzun vadeli bir yatırımdır, bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce mülkün yasal olarak sağlam olduğundan emin olmak en iyisidir.

İşkan kaydı olmadan daire satın almak mümkün mü?

Bu, yabancı alıcılar arasında belki de en sık sorulan sorudur.

Kısa cevap evet, bazen yapabilirsiniz .

Ancak her şey özel duruma bağlıdır.

Eğer yapım aşamasında olan bir konut kompleksinde daire satın alıyorsanız, ISKAN belgesinin olmaması tamamen normaldir. Bina henüz kullanıma açılmadığı için bu belge fiziksel olarak mevcut olamaz.

Bir diğer durum ise inşaatın uzun zaman önce tamamlanmış olması, insanların komplekste birkaç yıldır yaşıyor olması ve ISKAN'ın hala teslim alınmamış olmasıdır. Bu durumda gecikmenin sebebinin araştırılması gerekmektedir.

Bazen sebep teknik olabilir ve kolayca giderilebilirken, bazen de daha ciddi sorunlara işaret edebilir: projeden sapmalar, tamamlanmamış onaylar veya müteahhitin borcu.

Bu yüzden burada evrensel bir cevap yok. Her nesne ayrı ayrı doğrulanmayı gerektiriyor.

İskan'ın yokluğu sorun olmadığında

Geliştiricinin Iskana'nın henüz mevcut olmadığını söylemesi sizi endişelendirmesin.

Projenin hangi aşamada olduğunu anlamak önemlidir.

Alıcının sadece "İskan daha sonra teslim edilecek" ifadesini duyması değil, neden henüz teslim edilmediğini , ne zaman teslim edilmesinin beklendiğini ve bu yükümlülüklerin geliştiriciyle yapılan sözleşmede belirtilip belirtilmediğini anlaması da önemlidir.

Bir geliştirici neden ISKAN'ı alamayabilir?

Bazen alıcılar, eğer evde Iskana yoksa evin yasa dışı olarak inşa edildiğini düşünürler.

Pratikte durum her zaman böyle değildir.

Bunun birçok nedeni olabilir ve bazıları oldukça hızlı bir şekilde çözülebilir. Ancak, İskan'ın yokluğunun gerçekten bir uyarı işareti olduğu durumlar da vardır.

En yaygın nedenlere bakalım.

1. Ev, tasarımda belirtilenlerden sapmalarla inşa edildi.

İnşaata başlamadan önce, müteahhit belirli bir proje için izin alır.

Örneğin, belgelerde şu ifadeler yer almaktadır:

• 10 kat;
• 40 daire;
• ticari mekanların belirli bir alanı;
• Havuzun ve otoparkın tam konumu.

Eğer müteahhit inşaat sırasında keyfi olarak tasarımda değişiklik yaparsa—örneğin bir kat eklerse, taban alanını artırırsa veya binanın bir bölümünün amacını değiştirirse—belediye, ihlaller düzeltilene kadar ISKAN belgesi vermeyi reddedebilir.

Bu nedenle, gayrimenkul satın alırken, inşa edilen mülkün onaylanmış projeye uygun olduğundan emin olmak önemlidir.

2. Mühendislik sistemleri kontrolleri tamamlanmamıştır.

Ev tamamen inşa edilmiş olsa bile, zorunlu teknik denetimlerden geçmesi gerekir.

Örneğin:

• asansörler;
• yangın alarmı;
• duman giderme sistemi;
• elektrik tedariki;
• su temini;
• havalandırma.

İlgili makamlar tarafından herhangi bir sistem kabul edilmezse, ISKAN'ın verilmesi gecikebilir.

3. Gerekli belgeler tamamlanmamıştır.

Bazen inşaat tamamlanır, ancak bazı belgelerin onaylanması hala devam eder.

Örneğin:

• teknik raporlar;
• yürütme dokümantasyonu;
• sınav sonuçları;
• Binanın enerji pasaportu.

Gerekli tüm belgeler toplanana kadar belediye, tesisin faaliyete geçirilmesi için izin veremeyecektir.

4. İnşaat şirketinin borçları var.

Birçok alıcının bilmediği bir diğer neden.

Eğer müteahhidin devlet kurumlarına ödenmemiş borçları varsa veya zorunlu prosedürleri tamamlamamışsa, ISKAN süreci de gecikebilir.

Bu durum otomatik olarak şirketin ciddi mali sorunlar yaşadığı anlamına gelmez, ancak kontrol edilmesi gereken bir durumdur.

5. Ev henüz tamamen hazır değil.

Bazen sitenin inşaat çalışmaları devam ederken daireler çoktan satılmış olabiliyor.

Örneğin, çalışmalar devam ediyor:

• SPA bölgesinde;
• bir restoranda;
• otoparkta;
• peyzaj tasarımında;
• oyun alanında.

Böyle bir durumda İskan'ın yokluğu tamamen normaldir. Tüm işler tamamlandıktan sonra, müteahhit mülkün nihai kabulünü gerçekleştirir.

ISKAN'a bağlı olmadan daire satın almanın riskleri nelerdir?

İnternette çok sık şu ifadeye rastlarsınız:

"Iskana'yı tanımadan asla daire satın almayın."

Aslında bu tür tavsiyeler fazla kesin.

Her durumu ayrı ayrı değerlendirmek daha doğru olur.

Ancak olası riskleri bilmek gereklidir.

Artan elektrik ve su faturaları

En yaygın sorun, altyapı bağlantılarının inşaat tarifeleriyle yapılmasıdır.

Tesis henüz resmi olarak hizmete girmemişse, su ve elektrik ücretleri genellikle Mesken hane halkı tarifesinden daha yüksek olan Şantiye tarifesi üzerinden tahsil edilebilir.

Bu durum, mülk sahibi için aylık ek masraflar anlamına gelir.

Daire satarken sorulması gereken ek sorular

Eğer birkaç yıl içinde mülkü satmaya karar verirseniz, alıcı veya avukatı mutlaka ISKAN'ın varlığını kontrol edecektir.

Belge bulunmaması durumunda işlem gecikebilir.

Bazı alıcılar pazarlık yapmaya başlar, bazıları ise hiç satın almayı reddeder.

İpotek kısıtlamaları

Bankalar ayrıca gayrimenkulün belgelerini de dikkatlice inceler.

ISKAN numaranız yoksa, konut kredisi almak daha zor olabilir.

Her şey ilgili bankaya ve işlemin koşullarına bağlıdır.

Ek yasal kontroller

İskender'in yokluğu başlı başına bir sorun anlamına gelmez.

Ancak bu neredeyse her zaman tek bir anlama gelir: mülkün daha detaylı bir hukuki incelemesi gereklidir.

ISKAN'ı kendiniz nasıl kontrol edebilirsiniz?

Birçok kişi ISKAN'ı yalnızca bir avukatın kontrol edebileceğini düşünüyor.

Aslında birkaç yolu var.

Satıcıdan belgeyi isteyin.

En kolay seçenek, daire sahibinden veya müteahhitten ISKAN belgesinin bir kopyasını istemektir.

Güvenilir bir satıcı genellikle bu belgeyi sorunsuz bir şekilde sağlayacaktır.

Bir kişi açıklama yapmadan cevap vermekten kaçınmaya veya belge vermeyi geciktirmeye başlarsa, bu ek sorular sormak için bir nedendir.

Lütfen Belediye Belediyesi ile iletişime geçin.

Herhangi bir şüpheniz varsa, bilgileri mülkün bulunduğu belediyeden teyit edebilirsiniz.

Genellikle bina hakkında bilgi veya TAPU belgesinin bir kopyası gerekecektir.

e-Devlet üzerinden kontrol edin.

Mülk sahipleri için birçok devlet hizmeti e-Devlet portalı üzerinden sunulmaktadır.

Ancak, bu tür bir doğrulama yalnızca yetkilendirme sonrasında mümkündür ve özellikle henüz mülkün sahibi olmadıysanız her durumda mevcut değildir.

Daire satın almadan önce ISKAN'ı nasıl kontrol ediyoruz?

Yıllar içinde nesneleri kontrol etmek için kendi algoritmamızı geliştirdik.

Ataberk Estate uzmanları, müşterilerine bir gayrimenkul önermeden önce her zaman şu hususları analiz eder:

✔ Yapı ruhsatının mevcut olması;

✔ Iskan'ın bulunabilirliği;

✔ TAPU statüsü;

✔ Binanın mevcut durumunun onaylanan projeyle uyumluluğu;

✔ Borç ve kısıtlamaların varlığı;

✔ Konut tarifeleriyle elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı imkanı;

✔ Tesisin güvenli işletime hazır olması.

Bu kapsamlı kontrol, alım satım sözleşmesini imzalamadan önce olası risklerin çoğunu belirlememizi sağlar.

Bu yüzden alıcılara her zaman daireyi gezmenin ve güzel fotoğraflara bakmanın ötesine geçmelerini öneriyoruz. Tüm belgelerin eksiksiz ve doğru olduğundan emin olmak çok daha önemlidir.

Uygulamamızdan gerçek bir örnek

Çalışmalarımız boyunca, cazip fiyatın ciddi hukuki sorunları gizlediği durumlarla defalarca karşılaştık.

Örneğin, bir alıcı, piyasa değerinin oldukça altında bir fiyata bağımsız olarak bir daire bulduktan sonra bizimle iletişime geçti.

İlk bakışta her şey mükemmel görünüyordu: yeni bir ev, iyi yapılmış onarımlar, iyi bir konum.

Ancak belgeler incelendiğinde, tesisin henüz ISKAN belgesini almadığı ve belgenin alınmasının kompleksin devreye alınmasıyla ilgili çözülmemiş sorunlar nedeniyle geciktiği anlaşıldı.

Sonuç olarak, müşteri bu mülkü satın almaktan vazgeçti ve tüm belgelerin eksiksiz olarak tamamlandığı başka bir seçeneği tercih etti.

Bu tür vakalar , düşük fiyatın her zaman iyi bir fırsat anlamına gelmediğini bir kez daha teyit ediyor. Bazen alıcının çok geç fark ettiği yasal inceliklerden kaynaklanabiliyor.

Türkiye'deki İskender Hakkında Yaygın 7 Efsane

Yıllar içinde, ISKAN ile ilgili birçok efsane olduğunu fark ettik. Bu efsaneler ya alıcıların gereksiz yere endişelenmesine ya da tam tersine, bu belgenin önemini hafife almasına neden oluyor.

En yaygın yanlış anlamalara bir göz atalım.

1. Mit: Eğer TAPU'nuz varsa, ISKAN'a ihtiyacınız yok.

Bu doğru değil.

TAPU dairenin mülkiyetini doğrularken, İskenderiye de binanın resmi olarak hizmete açıldığını teyit etti.

Bunlar iki farklı belgedir ve biri diğerinin yerini tutmaz.

2. Efsane: ISKAN belgesi olmadan daire satın alamazsınız.

Tam olarak öyle değil.

Bir bina inşaat halindeyse, ISKAN'ın bulunmaması tamamen normaldir, çünkü bina henüz hizmete açılmamıştır.

Asıl önemli olan, geliştiriciyle yapılan sözleşmede ISKAN belgesinin alınması için gereken sürelerin ve bu sürelerin ihlal edilmesi durumunda doğacak sorumlulukların açıkça belirtilmiş olmasıdır.

3. Mit: Eğer evde zaten insanlar yaşıyorsa, İskan kesinlikle vardır.

Her zaman değil.

Bazen mülk sahipleri, binanın işletmeye alınması için nihai izni almadan önce bile dairelerini kullanmaya başlarlar.

Bu nedenle, bir yapının yalnızca görünümüne dayanarak asla sonuç çıkarmamalısınız.

4. Mit: Sadece apartman sahibi ISKAN alabilir.

Çoğu durumda, ISKAN kaydından geliştirici sorumludur.

Alıcının, geliştiricinin bu yükümlülüğü yerine getireceğinden ve mülkü eksiksiz bir doküman setiyle teslim edeceğinden emin olması önemlidir.

5. Mit: ISKAN belgesi olmayan tüm evler yasa dışı olarak inşa edilmiştir.

Bu da doğru değil.

İskan'ın yokluğunun sebepleri çeşitlilik gösteriyor.

Örneğin:

• Kompleksin inşaatı hala devam ediyor;
• Bölgenin iyileştirilmesi devam ediyor;
• Belediye denetimlerini tamamlıyor;
• Son belgelerin işlenmesi devam ediyor.

Bu nedenle, her nesne ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

6. Mit: ISKAN'ı doğrulamak imkansızdır.

Günümüzde kontrol etmenin çeşitli yolları vardır.

Belgeyi satıcıdan talep edebilir, belediyeyle iletişime geçebilir veya özel durumunuz izin veriyorsa devlet hizmetlerinden yararlanabilirsiniz.

7. Mit: Eğer bir daire piyasa fiyatının altındaysa, bu sadece iyi bir fırsattır.

Ne yazık ki, durum her zaman böyle olmuyor.

Bazen cazip bir fiyat, doğrudan mülkün yasal özellikleriyle bağlantılıdır.

Bu nedenle, satın almadan önce, fiyatın benzer tekliflere göre neden önemli ölçüde daha düşük olduğunu öğrenmek her zaman faydalıdır.

Türkiye'de daire satın almadan önce kontrol listesi

Sözleşmeyi imzalamadan önce, aşağıdaki belgeleri ve bilgileri incelemenizi öneririz.

✅ TAPU nesneye karşılık gelir.

✅ İnşaat ruhsatı alındı.

✅ Bina hizmete açıldı veya ISKAN belgesinin teslim alınma tarihi belirlendi.

✅ Gerçek yerleşim planı projeye uygundur.

✅ Mülke ait herhangi bir borç bulunmamaktadır.

✅ Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler konut tarifesi üzerinden bağlanır.

✅ Sözleşmede, (eğer gayrimenkul henüz inşaat aşamasındaysa) ISKAN belgesini alma sorumluluğunun geliştiriciye ait olduğu belirtilmiştir.

Bu basit kontrol listesi, gayrimenkul satın alırken en sık yapılan hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

Alıcılar Ataberk Emlak Belge Doğrulama Hizmetine Neden Güveniyor?

Gayrimenkul satın almak sadece deniz manzaralı güzel bir daire seçmekten ibaret değildir.

Mülkün yasal olarak güvende olduğundan emin olmak da aynı derecede önemlidir.

Ataberk Emlak uzmanları, bir işlemde yardımcı olurken yalnızca mülkün fiyatını ve özelliklerini değil, aynı zamanda tüm belge paketini de inceler.

Analiz ettiğimiz konular:

• mülkiyet;
• inşaat ruhsatı;
• İskender;
• Nesnenin proje ile uyumluluğu;
• olası sınırlamalar;
• Mülkün hukuki geçmişi.

Bu yaklaşım, müşterilerimizin mülk hakkında eksiksiz bilgiye sahip olarak karar vermelerini sağlar.

Çözüm

İSKAN, Türkiye'de gayrimenkul satın alırken en önemli belgelerden biridir.

Bu belge, binanın resmi olarak hizmete açıldığını, yapı yönetmeliklerine uygun olduğunu ve amaçlanan kullanım amacına güvenli bir şekilde uygun olduğunu teyit eder.

ISKAN belgesinin olmaması her zaman bir sorun anlamına gelmez. Proje henüz yapım aşamasındaysa bu doğal bir durumdur. Ancak, inşaat uzun zaman önce tamamlanmışsa ve belge hala alınmamışsa, nedenlerini araştırmak ve ek incelemeler yapmak zorunludur.

Bu nedenle, daire satın alırken sadece fiyata, konuma ve pencereden görünen manzaraya değil, işlemin hukuki yönlerine de dikkat etmenizi öneririz.

Satın almadan önce profesyonel bir belge kontrolü yaptırmak, çoğu riski önlemenize ve zamandan, paradan ve gönül rahatlığından tasarruf etmenize yardımcı olur.

2026 yılında Türkiye'de bir ISKAN belgesi almanın maliyeti ne kadar?

Alıcıların sıkça sorduğu bir diğer soru ise ISKAN'ın Türkiye'deki tescil masraflarını kimin karşıladığıdır .

Ülke genelinde geçerli tek tip bir maliyet yoktur. Maliyetler belediyeye, bina büyüklüğüne, daire sayısına ve projenin özelliklerine göre değişiklik gösterir.

Alanya'da pratikte, çoğu durumda, İSKAN edinme masrafları alıcı tarafından karşılanmaktadır.

Genellikle bu ücret TAPU kaydıyla eş zamanlı olarak ödenir. Alıcı tapu belgesini aldıktan sonra ISKAN kayıt ücretini öder ve inşaat şirketi belge edinme sürecini tamamlar.

Aslında, alıcı binanın teknik ruhsatını alma ile ilgili masrafları karşılıyor ve geliştirici, tesisin devreye alınması için gerekli izinlerin alınması sürecinin tamamını organize ediyor.

Alanya'daki modern konut komplekslerinde, Toplu İskan (tüm kompleks için tek bir İskan) edinmenin tahmini maliyeti yaklaşık 40.000-50.000 Türk Lirasıdır . Bu tutar, geliştiricinin iç hesaplamalarına göre daire sahipleri arasında dağıtılır.

Önemli: Ödeme prosedürleri, inşaat şirketine ve sözleşme şartlarına bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, bir daire satın almadan önce aşağıdaki hususları mutlaka netleştirin:

• ISKAN kayıt ücreti daire fiyatına dahil mi?
• İskenderiye ayrı olarak mı ödeniyor?
• Ödeme hangi aşamada yapılıyor?
• Belgenin ne zaman teslim alınması planlanıyor.

ISKAN yeni bir binada daire satın alırken

Birçok alıcı, yapım aşamasındaki kompleksin henüz bir ISKAN'a (İskanik Bina Otomasyon Sistemi) sahip olmadığını öğrendiğinde endişeleniyor.

Aslında bu tamamen normal.

İnşaat devam ederken yapı ruhsatı almak mümkün değildir. ISKAN belgesi ancak tüm inşaat işleri tamamlandıktan ve belediye denetimlerinden geçtikten sonra verilir.

Bu nedenle, yapım aşamasındaki bir daire satın alırken, ISKAN'ın varlığına değil, geliştiriciyle yapılan sözleşmenin şartlarına dikkat etmek çok daha önemlidir.

Sözleşmede aşağıdakilerin belirtildiğinden emin olmanızı öneririz:

• İnşaatın planlanan tamamlanma tarihi;
• Iskan'ı teslim alma son tarihi;
• Geliştirici, gerekli tüm belgelerin hazırlanmasından sorumludur;
• Sürelerin ihlalinden kaynaklanan sorumluluk.

Alıcının çıkarlarını koruyan noktalar bunlardır.

Bir Binanın Enerji Kimlik Belgesi (Enerji Kimlik Belgesi)

Yabancı alıcıların hepsinin bilmediği bir diğer önemli belge ise Enerji Kimlik Belgesi (EKB) veya bina enerji pasaportudur.

Bu belge şunları göstermektedir:

• Binanın enerji verimlilik sınıfı ( A'danG'ye );
• enerji tüketim seviyesi;
• Isı yalıtımının kalitesi;
• mühendislik sistemlerinin verimliliği.

Modern konut kompleksleri için, binanın hizmete alınması sırasında enerji pasaportunun bulunması zorunlu bir gerekliliktir.

Kısacası, Enerji Kimlik Belgesi olmadan yeni bir bina için ISKAN belgesi almak mümkün değildir .

Bu durum, alıcı için mülkün modern inşaat gereksinimlerini karşıladığının bir başka teyidi niteliğindedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Türkiye'de İskender nedir?

Bir binanın oturma izni belgesi (iskan), binanın oturma iznine sahip olduğunu belgeleyen resmi bir dokümandır. Yapının onaylı tasarıma uygun olarak inşa edildiğini ve yasal gerekliliklere uyduğunu belgelendirir.

ISKAN ve TAPU arasındaki fark nedir?

TAPU mülkiyetin kendisine ait olduğunu teyit ederken, ISKAN da binanın resmi olarak işletmeye alındığını ve kullanıma uygun olduğunu teyit etmiştir.

İşkan kaydı olmadan daire satın almak mümkün mü?

Evet, eğer mülk inşaat halindeyse. Tamamlanmış binalar için, ISKAN belgesinin bulunmaması durumunda nedenlerin ek olarak doğrulanması ve belgelerin incelenmesi gerekmektedir.

ISKAN'ı kim yayınlıyor?

Genellikle, inşaat tamamlandıktan ve gerekli tüm denetimlerden geçildikten sonra, müteahhit ISKAN'ın tescil işlemlerini yürütür.

İkinci el gayrimenkul satın alırken ISKAN'a yeniden kayıt yaptırmak gerekli midir?

Hayır. TAPU'nun aksine, ISKAN mülk başına bir kez verilir ve mal sahibi değiştiğinde yeniden verilmez.

ISKAN'ı bağımsız olarak kontrol etmek mümkün mü?

Evet. Belge, satıcıdan veya müteahhitten talep edilebilir veya belediye aracılığıyla ya da bazı durumlarda devletin e-Geliştirme portalı üzerinden doğrulanabilir.

İskender olmadan bir evde yaşamak mümkün mü?

Pratikte, insanlar bazen bu tür evlerde yaşarlar. Ancak, ISKAN belgesinin olmaması yasal ve operasyonel sorunlara yol açabilir, bu nedenle satın almadan önce eksikliğinin nedenlerini açıklığa kavuşturmak önemlidir.

Gayrimenkul satın almadan önce ücretsiz danışmanlık hizmeti alın.

Türkiye'de daire veya villa satın almayı mı planlıyorsunuz?

Ataberk Emlak uzmanları, bir mülk seçmenize, TAPU ve ISKAN dahil tüm belgeleri doğrulamanıza, olası riskler konusunda size danışmanlık yapmanıza ve mülkiyet elde edilene kadar işlemi desteklemenize yardımcı olacaktır.

Bir talep gönderin , size Alanya, Antalya ve Türkiye'nin diğer bölgelerinde gayrimenkul satın alma konusunda ücretsiz danışmanlık hizmeti sunalım.