Türkiye'de daire satın alırken TAPU'ya bahçe de dahil mi?

Türkiye'de bahçeli bir daire satın alırken, birçok alıcı tapu senedinde (TAPU) bahçe alanının belirtilmesini bekler. Ancak, yasal bir nüansı anlamak önemlidir: çoğu durumda, bahçe alanı tapu senedinde ayrı bir alan olarak belirtilmez.

Bahçe neden tapu kaydında yer almıyor?

Türk gayrimenkul kayıt uygulamalarına göre, TAPU (Tapu Kayıt Sistemi) yalnızca bağımsız mülkün (dairenin) alanını ve arsa payını kaydeder. Bahçe, teras veya bitişik alan gibi bireysel kullanım unsurları genellikle tapuda ayrı metrekare olarak yansıtılmaz.

Bunun nedeni, bir bahçenin çoğunlukla ayrı bir mülk olarak değil, kompleksin iç belgeleriyle güvence altına alınan bir kullanım hakkı olarak tescil edilmesidir.

Bahçe yasal olarak nerede bulunuyor?

Bahçe alanını kullanma hakkı, kompleksin yönetim planında (Unit Plan) kayıt altına alınmalıdır.
Bu belge şu hususları düzenler:

• ortak alanların dağılımı,

• Bahçe parsellerinin kullanımına ilişkin kurallar,

• Bahçelerin belirli dairelere tahsis edilmesi (örneğin, bahçeli katlar).

Yönetim belgesi yasal geçerliliğe sahiptir ve tapu ve kadastro müdürlüğünde, mülkün proje dokümanlarıyla birlikte kayıt altına alınır.

Bahçeli bir daire satın almadan önce nelere dikkat edilmeli?

Bir müteahhitten veya ikinci el piyasadan gayrimenkul satın almadan önce şunlar önerilir:

• Yönetim panelinde daireye bahçe tahsis edilip edilmediğini kontrol edin;

• kullanım hakkı (tahsisli bahçe / kullanım hakkı) metnini kontrol edin;

• Sitenin kuruluş sözleşmesinin bir kopyasını talep edin;

• Gerçek yerleşim planının mimari tasarıma uygun olduğundan emin olun.

Bu durum, özellikle bahçenin fiilen mal sahibi tarafından kullanıldığı ancak yasal olarak kompleksin ortak alanının bir parçası olabileceği bahçe katı daireleri satın alırken önemlidir.

Yatırımcılar ve alıcılar için önemli bir çıkarım.

TAPU'da bahçenin bulunmaması bir ihlal teşkil etmez ve kullanım haklarının yokluğu anlamına gelmez. Bahçenin site sözleşmesinde belirtilmesi, Türkiye'de hukuken doğru uygulama olarak kabul edilir.

Bu nedenle, bahçeli bir daire satın almadan önce, belgelerin hukuki incelemesinin yapılması ve bahçe alanının kullanım hakkının sitenin tüzüğünde resmi olarak belirtilmiş ve kadastroya kayıtlı olduğundan emin olunması önerilir.