Türkiye'de gayrimenkul satın almak, sadece bir daire, villa veya arsa seçmekten ibaret değildir. İşlemdeki en önemli yasal faktörlerden biri de tapusenedi türüdür.

TAPU'da belirtilen durum şunları belirler:

• Bu mülkte yaşamak mümkün mü?

• Türkiye'de oturma izni almak mümkün mü?

• Altyapı bağlantıları yapmak mümkün mü?

• İnşaat izni var mı?

• Yatırım ne kadar güvenli?

• Gelecekte bu mülkü satmak ne kadar kolay olacak?

Bu nedenle, bir daire, ev veya arsa satın almadan önce, Türkiye'de mevcut olan farklı TAPU türlerini ve bunların nasıl farklılık gösterdiğini anlamak önemlidir.

Türkiye'de TAPU nedir?

TAPU (Tapu Senedi), Türkiye'de gayrimenkul mülkiyetini teyit eden resmi bir belgedir.

Bu belge, Türkiye Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenmiş olup aşağıdaki bilgileri içermektedir:

• mülk sahibi

• nesne türü

• kadastro parseli

• sahiplik payı

• gayrimenkulün amacı

• nesnenin alanı

TAPU, mülkiyeti resmi olarak teyit eden tek belgedir.

TAPU'daki gayrimenkulün ana durumları

Türkiye'de tapu kayıtlarında (TAPU) üç ana mülkiyet durumu göreceksiniz:

• Kat İrtifakı (kat irtifaqi)

• Kat Mülkiyeti

• Devre Mülk

İkinci durumu detaylı olarak ele almayacağız, çünkü yabancı alıcılar Devre Mülk statüsündeki mülkleri nadiren satın alırlar, zira bu bir zaman paylaşımlı (geçici kullanım) modelidir. Yeni Seviye Premium projelerimiz, geçici kullanım sistemi altında satılık daireler sunmaktadır. Bu durumda, mülkün payını belirten bir tapu (kat irtifaki) düzenliyoruz (sözleşme, belirli bir süre için kullanım hakkını belirtir).

Gayrimenkul alanındaki Türkçe hukuk terimlerinin Rusçada tam karşılığı bulunmamaktadır; bu nedenle aşağıda bu terimlerin anlamlarını olabildiğince açık bir şekilde açıklamaya çalışacağız.

Kat İrtifakı – gayrimenkul ön tescili

Kat İrtifakı (kat irtifakı), konut stokundaki gayrimenkullerin ön tescilidir.

Geleneksel anlamda Kat İrtifakı, bir binanın kat ve dairelere dağılımının önceden belirtildiği bir tapu senedidir.

Yani, nesne yapım aşamasında olabilir, ancak:

• Daire zaten kayıtlı.

• ona bir numara verildi.

• kendine ait TAPU'su var.

• Yasal olarak satılabilir

İnşaat tamamlandıktan ve Genel İskan (yapı kullanım belgesi) alındıktan sonra, mülk Kat Mülkiyeti statüsüne geçirilmelidir.

Böylece:

Kat İrtifakı, dairenin nihai tapu kaydı yapılana kadar kullanılan geçici bir konaklama yeridir.

Bağımsız bölüm ne demek?

TAPU'da Kat İrtifakı statüsünde olanlarda bu terim sıklıkla kullanılmaktadır:

“bağımsız bölüm” - bağımsız bölüm

Bu, dairenin şu anlama geldiği demektir:

• ön kayıtlı

• bina tasarımında mevcuttur

• satılabilir

Kat Mülkiyeti - nihai mülkiyet

Kat Mülkiyeti (kat mülkiyeti), gayrimenkulün konut fonuna kesin tescilidir.

Bu statü aşağıdaki binalardaki dairelere verilmektedir:

• inşaatın tamamen tamamlandığı yer

• Genel İskan tarafından alındı

• Tesis faaliyete geçirildi.

Bu durumda TAPU'da şu terim yer almaktadır:

"mesken"

“Mesken” ne anlama geliyor?

Mesken, dairenin şu anlama geldiğini ifade eder:

• konut olarak kayıtlı

• kadastro kayıtlarına girildi

• konut gayrimenkulünün nihai statüsüne sahiptir.

Yani:

Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti'ne çevrilmeli mi?

Türk hukukuna göre, gayrimenkulün statüsü şu durumlardan birine devredilmelidir:

Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti

Aslında bu, şu durumlar arasında bir geçiş anlamına gelir:

inşaat irtifakı (kat irtifak)
kat mülkiyeti (kat mülkiyeti) .

TAPU'da bu şu şekilde görüntülenir:

Haç (“X”), Kat İrtifakı sütunundan Kat Mülkiyeti sütununa taşındı.

Birçok apartman dairesinde neden Kat İrtifakı var?

İstatistiklere göre, Türkiye'deki mülk sahiplerinin yaklaşık %70'i Kat İrtifakı statüsünde TAPU'ya sahiptir.

14 Kasım 2007'de Türkiye Büyük Millet Meclisi, konutlarla ilgili 5711 sayılı Kanunu kabul etti. Bu kanun, belgelerin yeniden düzenlenmesini ve işaretin sütundan kaldırılmasını zorunlu kılıyor.

Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti

Ancak pratikte bu süreç yavaştır.

Geliştiriciler neden TAPU'yu Kat Mülkiyeti'ne aktarmıyor?

İdeal olarak geliştiricinin Genel İskan'ı aldıktan sonra TAPU'yu Kat Mülkiyeti'ne devretmesi gerekir.

Ancak pratikte birçok inşaat şirketi bunu yapmaz çünkü:

• Bu işlem ek maliyetler gerektirir.

• zaman alır

• Mevzuatta para cezası öngörülmemektedir.

Bu nedenle, devir işlemi genellikle kompleksin sahipleri veya yönetim şirketi tarafından gerçekleştirilir.

Kat İrtifakı Nasıl Görünüyor?

Bir inşaat şirketi bir projeye başladığında şunları yapar:

1️⃣ arsa kaydını yapar
2️⃣ bir mimari proje sunar
3️⃣ mülkü dairelere böler

Dolayısıyla, kadastro sisteminde henüz fiziksel olarak mevcut olmayan daireler görünmektedir.

Proje kapsamında, Kat İrtifakı statüsünde bireysel TAPU'lar oluşturulmakta ve bunlar daha sonra satılabilmektedir.

Türkiye'deki başlıca TAPU çeşitleri

Statülerin yanı sıra, mülk türleri de mevcuttur.

En yaygın olanları şunlardır:

Hisseli Tapu

Ortak mülkiyet.
Bir mülk birden fazla sahibine aittir.

Tarla Tapusu

Tarım arazisi.

Böyle bir toprak üzerinde:

• Konut binaları inşa etmek yasaktır.

• Sadece tarım mümkündür.

Arsa Tapusu

İnşaat için arsa.

Ancak inşaat ancak yapı ruhsatı ile mümkündür.

Müstakil Tapu

Bireysel mülk.

Mülk tek bir sahibine aittir.

Devremülk

Devre mülk, yılın belirli bir döneminde gayrimenkulü kullanma hakkıdır.

İşyeri Tapusu

Ticari gayrimenkul:

• dükkanlar

• ofisler

• restoranlar

• ticari binalar

TAPU'da hangi bilgiler yer almaktadır?

TAPU, mülk hakkında önemli bilgiler içermektedir.

Belgenin temel noktaları:

İl / İlçe

Mülkün bulunduğu il ve bölge.

Mahalle

İlçe veya bölgenin adı.

Ada / Parsel

Arazi parsellerinin kadastro numaraları.

Bağımsız bölüm

Ayrı bir dairenin veya odanın numarası.

Nitelik

Mülk türü:

• mesken (apartman)

• işyerleri (ticari gayrimenkul)

• arsa (toprak)

Kat / Blok

Bir binanın katı ve bloğu.

Hisse

Ortaklık payı.

Malik

Mülk sahibinin adı.

Yeni ve eski TAPU örnekleri

Türkiye'de tapu senedinin iki formatı vardır:

Eski TAPU örneği

Eski belge örneğinde:

• Mülkün alanı belirtilmemiştir.

• Sadece kadastro verileri belirtilmiştir.

• Daireyle ilgili bilgiler sınırlıydı.

Yeni TAPU numunesi

Yeni TAPU şablonu ek bilgiler içermektedir:

• nesnenin alanı

• kadastro alanı

• bir nesnenin dijital kaydı

• elektronik belge numarası

TAPU'daki alanın satış alanından neden farklı olabileceği

Yeni TAPU , mülkün kadastro alanını belirtir.

Satış sırasında belirtilen alandan farklılık gösterebilir.

Bunun nedeni , kadastro alan hesaplamasının kendine özgü yapısından kaynaklanmaktadır.

Kadastroda şu hususlar dikkate alınır:

• sadece temiz yaşam alanı

• ortak alanların payı

• mimari projenin özellikleri

Bu nedenle, TAPU'daki alan genellikle mülkün reklam alanından daha küçüktür .

Örneğin:

Bu, Türk gayrimenkul piyasası için normal bir uygulamadır.

Satın almadan önce TAPU'yu kontrol etmek neden önemlidir?

Türkiye'de gayrimenkul satın almadan önce mutlaka kontrol edilmesi gerekenler şunlardır:

• TAPU durumu

• İskan'ın varlığı

• arazinin amacı

• kadastro kayıtlarındaki kısıtlamalar

• sahiplik payı

Yanlış gayrimenkul türünü seçmek şunlara yol açabilir:

• ikamet yasağı

• yapım imkansızlığı

• oturma izninin reddi

• satışlarla ilgili sorunlar

Çözüm

TAPU, Türkiye'de gayrimenkul için temel yasal belgedir.

Yapısını ve mülkiyet türlerini anlamak size şunları sağlar:

• yasal risklerden kaçınmak

• yatırımları korumak

• Gayrimenkulü güvenle satın alın

Özellikle şu iki unsur arasında ayrım yapmak önemlidir:

• Kat İrtifakı — ön kayıt

• Kat Mülkiyeti — tam mülkiyet hakları

Daire, ev veya arsa satın almadan önce, mülkün yasal durumunu kontrol etmek her zaman tavsiye edilir.

✅ Alanya, Antalya veya Türkiye'nin diğer bölgelerinde gayrimenkul satın almayı planlıyorsanız, şirketimizin uzmanları size yardımcı olacaktır:

• TAPU durumunu kontrol edin

• mülkün yasal denetimini gerçekleştirin

• Mülkiyet belgesi alınana kadar işleme eşlik eder.