Türkiye'de yeni bir binada kat seçimi nasıl yapılır?

Alanya'da yeni bir bina satın alırken, kat seçimi genellikle en son yapılır; mahalle, bölge ve fiyattan sonra gelir. Oysa kat seçimi, metrekare fiyatı, konfor ve yeniden satış değeri açısından konum kadar önemlidir. Kat seçimi, satın alma senaryosuna bağlıdır. Zemin kat daireler genellikle bahçeye özel erişime sahiptir, ancak nem ve mahremiyet dikkate alınmalıdır; orta katlar daha pazarlanabilir; üst katlar daha iyi manzaralar sunar ancak yazın daha sıcak olabilir.

Aşağıda, Türkiye'de hangi daireyi seçeceğinize ve konfor, fiyat ve nakit akışı açısından hangi katın en uygun olduğuna dair detaylı bir inceleme yapacağız.

Birinci kat: apartman dairesinin avantajları ve dezavantajları

Türk projelerinde numaralandırma zemin kat ile başlar, yani "sıfırıncı" kat olarak adlandırılır; bu nedenle, belgelerde 1. kat, evin altında bodrum veya otopark varsa zemin katın üzerindeki ikinci kat olarak görünebilir.

Alt katın en önemli avantajı kendi bahçenize sahip olmanızdır. Yasal statüsü farklılık gösterir ve satın alırken bu dikkate alınmalıdır:

• Eklenti – bir daireye ek olarak yapılan bir bölüm: Bir arsa parçasının belirli bir mülke tahsis edilmesi, tapu kayıtlarına geçirilmesi ve satış veya kiralama durumunda daireyle birlikte otomatik olarak devredilmesi.
• Tahsisli alan – sitenin ortak alanlarından bir bölümü olup, mal sahiplerinin kararıyla kullanıma tahsis edilmiş ve yönetim planında kayıt altına alınmıştır.

Yani, ilk durumda bahçe sizin mülkünüzdür; ikinci durumda ise sadece onu kullanma hakkına sahipsiniz.

İkinci avantaj ise asansöre bağımlı olmamaktır. Bu, küçük çocuklu aileler, yaşlı ebeveynler veya hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler için çok uygundur.

Ayrıca, alt katlardaki mahremiyet ve nem seviyeleri de kontrol edilmelidir. Pencereler kaldırıma, otoparka bakıyorsa veya girişi engelliyorsa, sürekli yaya trafiği olacaktır. Ancak nem, mülkün zemin kattaki konumundan değil, binanın havalandırması ve su yalıtımından etkilenir. Satın almadan önce, geliştiriciyle kompleksin havalandırma ve su yalıtım çalışmalarının tam olarak nasıl yapıldığını teyit etmekte fayda var. Ayrıca, güneş ışınımının (doğrudan güneş ışığının süresi) alt katlarda üst katlara göre daha kısa olduğunu da belirtmekte fayda var: bu yaz aylarında bir avantajdır, ancak kışın ışığın bir kısmı komşu binalar tarafından engellenir.

Orta katlar neden ilk önce sökülen katlar oluyor?

Türkiye'de orta katlı binalarda yeni inşa edilen daireler, yüksekliğin sağladığı manzarayı, mahremiyeti ve konforlu yaşamı bir araya getiriyor. Alt katların neminden ve trafiğinden, çatıdan gelen sıcaktan uzak kalıyorlar. Bu nedenle bu tür daireler yüksek oranda yeniden satılıyor ve kiralanıyor. Fiyatlar genellikle yön ve manzaraya bağlıdır. Örneğin, bitişik katlarda aynı yerleşim planına sahip iki dairenin fiyatı, birinin deniz manzaralı, diğerinin ise bitişik bloğun duvarına bakıyor olması durumunda farklı olabilir.

Üst katlar ve çatı katı daireleri

Alanya'da panoramik manzaralı ve maksimum mahremiyet sunan bir daire satın almak istiyorsanız, üst katları göz önünde bulundurun. Türkiye'de en üst katta yaşamanın dezavantajı, yaz aylarında çatı ısıtmasıdır. Tatil sezonunda sıcaklıkların sürekli olarak 30°C'nin üzerine çıktığı Akdeniz bölgesinde bu durum fark edilir, ancak genel olarak ısıtma, ısı yalıtımına bağlıdır: modern projeler, çatıları güncel yönetmeliklere göre tasarlar ve üst katları iyi bir şekilde yalıtır, bu da ısıyı önemli ölçüde azaltır.

İkinci faktör ise asansöre olan bağımlılıktır. Daire ne kadar yüksekteyse, asansörlerin çalışır durumda olması ve dolayısıyla jeneratörün (elektrik kesintileri sırasında kompleksin çalışmasını sürdüren yedek güç kaynağı) bulunması o kadar önemlidir. Üst katlar için bu, konfor açısından çok önemli bir faktördür ve satın almadan önce jeneratörün mevcut olup olmadığını kontrol etmekte fayda vardır.

Burada iki nesneyi birbirinden ayırmak önemlidir:

• Türk tarzı bir evin en üst katındaki sıradan bir daire;
• Çatı katı dairesi, genellikle iki katlı olan ve terası bulunan en üst kattaki bir dairedir; kendine özgü bir format ve fiyat segmentidir (dubleks daire ise binanın herhangi bir yerinde bulunan, mutlaka en üst katta olması gerekmeyen iki katlı bir dairedir).

Taban fiyatı fiyat ve likiditeyi nasıl etkiler?

Aynı kompleks içindeki katlar arasındaki fiyat farkı genellikle üç faktöre bağlıdır: manzara, mahremiyet ve binadaki kat sayısı.

Akışkan format ile nadir format arasında ayrım yapmakta fayda var. Nadir olması mutlaka yüksek yeniden satış değeri anlamına gelmez: alışılmadık bir düzen veya tadilat, alıcı havuzunu daraltır ve bir mülk, hak sahibini aylarca bekleyebilir. İyi manzaralı ve iyi tasarlanmış düzenlere sahip orta kat daireler, alıcıların çoğunluğuna uygun oldukları için daha hızlı satılır.

Kiralama söz konusu olduğunda ise farklı bir mantık söz konusu. Uzun vadeli kiralamalar, mülk orta seviyede yer alıyorsa ve genel olarak kiracı talebini karşılıyorsa daha popülerdir. Kısa vadeli kiralamalar ise manzara üzerinden fiyatlandırılır: panoramik bir manzara doğrudan gecelik fiyatı etkiler, bu nedenle üst katlar ve deniz manzaralı daireler daha hızlı kiralanabilir.

Bitişik parselin gelişim potansiyeli ayrı olarak değerlendirilmelidir. Bu parametre özellikle alt katlar için kritiktir: alt katlardaki konutlar manzarasını ilk kaybedenlerdir ve bugün açık olan ufuk, yarın yeni bir binanın duvarıyla kapatılabilir. Bu durum, genel imar planı ve parselin kadastro verileri kullanılarak doğrulanır.

Alanya'daki her konut kompleksi için New Level Group kataloğunda, her kata ait kat planları yer almaktadır; bu sayede ziyaret etmeden önce tek bir proje içindeki seçenekleri karşılaştırabilirsiniz. New Level Group'un yeni projeleri Avsallar, İncekum, Alanya şehir merkezi, Oba ve Mahmutlar'da mevcuttur.

Yeni bir binada hangi katı seçmeliyim?

Bir mülk seçme kriterleri, daireye neden ihtiyacınız olduğuna ve ne kadar süreyle sahip olmayı planladığınıza bağlıdır.

• Çocuklu aileler veya hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler için, bahçeli zemin kat veya alt orta katlar en konforlu seçeneklerdir.

• Kendinize özel mevsimlik kaçamak: Manzaralı orta ve üst katlar – burada mahremiyet ve manzara, giriş kolaylığından daha önemlidir.

• Uzun süreli kiralamalar: Orta katlarda en geniş kiracı yelpazesi bulunur.

• Kısa süreli kiralık daireler: Manzaralı üst katlar – manzara fiyatı doğrudan etkiler.

• Yeniden satış amacıyla satın alma: Manzaralı orta katlar ve çatı katı daireler en likit segmenti oluşturuyor.

Türkiye'deki yeni binalardaki dairelerin fiyatı, kompleksin kat sayısına, arsa üzerindeki konumuna, binanın özelliklerine ve manzarasına bağlı olarak değişmektedir. Gayrimenkul seçimi, alıcının hedeflerine ve tercihlerine bağlıdır. Türkiye'de daireler için evrensel olarak tercih edilen bir kat yoktur.