Türkiye'de daire aradıysanız, muhtemelen ilan edilen metrekare değerinin içeride bulacağınızdan neredeyse her zaman daha büyük olduğunu fark etmişsinizdir. Bu bir hata veya alıcıları yanıltma girişimi değil, Türkiye'de metrekare ölçümünde kullanılan üç farklı yöntemin bir sonucudur. Brüt metrekare, duvarlar, balkonlar ve kompleks içindeki ortak alanların payı da dahil olmak üzere toplam alanı ifade ederken, net metrekare net alanı temsil eder. Bu fark genellikle %15 ila %30 arasında değişir, bu nedenle ilan edilen 160 metrekare aslında yaklaşık 125 metrekare kullanılabilir alan içerebilir. Aşağıda, Türkiye'de metrekarenin nasıl hesaplandığını, brüt ve net metrekareye hangi alanların dahil olduğunu ve kesin rakamları nerede bulabileceğinizi ele alacağız.
Öncelikle terimlerden başlayalım, çünkü karışıklık buradan kaynaklanıyor.
Brüt alan, Türkiye'deki bir dairenin toplam alanıdır. Dairenin dış çevresi içinde bulunan her şeyi içerir: oturma odaları, mutfak, banyolar, iç bölmeler, taşıyıcı kolonlar, balkonlar ve teraslar. Bina ortak alanlarındaki mal sahibinin payı da dahil edilir; bunlar arasında lobi, asansörler, merdivenler, otopark ve bazen de yardımcı odalar bulunur. Bu nedenle, brüt alan her zaman metreyle ölçebileceğinizden önemli ölçüde daha büyüktür.
Net alan , duvarlar arasındaki alandır. İç duvar yüzeylerine göre hesaplanır ve sıkça sorulan şu soruyu yanıtlar: Türkiye'deki bir dairenin yerleşim planı nasıldır ve ne kadar yaşam alanı sunar? Hesaplama, açıklıklar hariç duvarlar arasındaki alan (açıklıklar hariç) esas alınarak yapılır. Kolonlar, havalandırma bacaları, atık su kanalları ve tesisat alanları net alana dahil edilmez.
Metrekare ( metrekare) cinsinden verilen rakam, satıcının belirttiği rakamdır. Bu terim için belirli bir ölçü birimi yoktur: çoğu Türk projesinde brüt olarak anlaşılır. Bu nedenle, iki ilanı karşılaştırırken, öncelikle kullanılan gerçek rakamı netleştirmek önemlidir.
Bu rakamlar arasındaki fark binalara göre değişmektedir. Kompleks ne kadar büyükse, yüzme havuzları, fitness merkezleri, lobiler ve yer altı otoparkı gibi daha fazla olanak sunuyorsa, her daireye ayrılan pay da o kadar büyük olur.
Brüt ve net alan arasındaki fark, %15 ile %30 arasında değişen bir piyasa ölçütü olarak kabul edilir ve belirli projeye bağlıdır: ne kadar çok ortak alan ve altyapı içeriyorsa, fark o kadar büyük olur. Balkonlar ve teraslar, yasal tanıma göre net alana dahil edilmez, ancak listelemelerde alan belirtme uygulaması standartlaştırılmamıştır, bu nedenle rakamı teyit etmek her zaman faydalıdır.
| Element | Brüt | Açık |
|---|---|---|
| Oturma odaları | Girer | Girer |
| Mutfak ve banyolar | Girer | Girer |
| İç duvarlar ve bölmeler | Girer | Dahil değil |
| Yük taşıyıcı kolonlar | Girer | Dahil değil |
| Balkon ve teras | Genellikle dahildir. | Dahil değil |
| Altyapı tesislerinde pay sahibi olmak | Girer | Dahil değil |
Yönetmelik tanımına göre, açık saçaklar, balkonlar ve zemin kat ile çatı terasları kullanılabilir alan kapsamı dışında tutulmaktadır. Balkon, bir oda veya mutfaktan ayrılmış, en az bir açık dış cephesi olan bir yapı olarak tanımlanır. Bu alanlar brüt kat alanına dahil edilir ve rakamlar arasındaki farkın genişlemesinin nedeni de tam olarak bunlardır.
Açık alanlar, emsal hesaplanırken ayrı olarak düzenlenir. Emsal (kat alanı oranı, KAKS), bir binanın tüm katlarının toplam alanının arsa alanına oranını gösteren bir katsayıdır; belirli bir arsada izin verilen yapılaşma hacmini belirler. Yapı Kanunu'nun 22. maddesine göre, açık çıkıntılar kat alanına dahil edilmez ve açık çıkıntı koşullarını karşılayan balkonlar, bağımsız bir birimin %20'lik net alanına dahil edilmez; bir arsa için bu tür tüm istisnaların toplamı %30 ile sınırlıdır. Kalıcı camlama durumu değiştirir: bir balkon kapalı bir alan haline gelir, artık açık çıkıntı koşullarını karşılamaz ve hesaplama farklı bir yaklaşıma dayanır.
Çatı katı terası özel bir durumdur. Bazı mülklerde, alan olarak dairenin kendisiyle karşılaştırılabilir ve toplam rakama göre metrekare başına fiyatı hesaplarsanız, teklif gerçekte olduğundan daha iyi görünür: yaşam alanı için ödeme yapıyorsunuz, ancak bu alanın önemli bir kısmı dış mekana ayrılmıştır. Kat planında, balkon ve teras ayrı ayrı, ilgili alan değerleriyle listelenir ve bu değerler olmadan, dış mekan alanlarının ilan edilen rakama dahil olup olmadığını belirlemek zordur.
Zemin kat daireler genellikle "özel bahçeli" olarak satılır ve bu terim farklı hukuki kavramları gizleyebilir. İlk durumda, bahçe bağımsız bir üniteye ek olarak tescil edilir: alan belirli bir daireye tahsis edilir ve onunla birlikte yeni sahibine geçer. İkinci durumda, arsa binanın ortak alanlarının bir parçası olarak kalır ve sahibine onu kullanma hakkı verilir.
Alanya'da daire satın almak isteyen yabancıların öncelikle bahçenin tasarım belgelerinde ve sözleşmede ek bir özellik olarak belirtilip belirtilmediğini ve bağımsız üniteler listesinde nasıl tanımlandığını öğrenmeleri gerekir. Bahçe genellikle dairenin metrekare alanına dahil edilmez: bağımsız ünitenin dışında yer alır ve ayrı olarak listelenir.
Tapu senedi (TAPU), metrekare sorusuna cevap vermez. Birim numarasını, mülkün amacını ve "arsa payı"nı, yani arazideki payı belirtir.
Dairenin kayıtlı alanı (Tapu Metrekaresi), yeni tip tapu kayıtlarında belirtilir; eski tip tapu kayıtlarında yer almaz. Ancak bir rakam mevcut olsa bile, dairenin değerlemesinde temel olarak kullanılmamalıdır: çoğu zaman, mülke tahsis edilen arazi payını ve binanın altyapısına katkısını yansıtır. Daha doğru bir tablo, her odanın boyutlarının santimetre cinsinden belirtildiği projenin kat planında bulunur.
İşlem öncesinde talep edilmesi ve kontrol edilmesi gerekenler:
Bir ilanda brüt alanı göstermek daha karlıdır ve bu bir ihlal değildir: Türkiye'de tek bir zorunlu standart yoktur. Zorluk başka yerdedir: aynı rakama sahip iki proje farklı kullanılabilir alan verebilir, bu nedenle brüt alanı karşılaştırmak doğru değildir. Metrekare başına net fiyatı yeniden hesaplarsanız, tablo değişebilir. Örneğin, 160 m² brüt ve 125 m² net alana sahip 180.000 € fiyatlı bir dairenin kullanılabilir metrekare fiyatı 1.440 € iken, 155 m² brüt ve 118 m² net alana sahip 175.000 € fiyatlı bir dairenin kullanılabilir metrekare fiyatı 1.483 €'dur. İkinci gayrimenkul ilanda daha ucuz görünse de, yeniden hesaplandığında daha pahalı olduğu ortaya çıkar.
Aynı mantık likidite için de geçerlidir: Net değeri yüksek ancak brüt alanı aynı olan bir daire daha kolay satılır ve kiralanır çünkü alıcı ve kiracı kompleks içindeki payı değil, dairenin düzenini değerlendirir.
New Level Group, Alanya'da Avsallar, İncekum, şehir merkezi, Oba ve Mahmutlar'da projeleri bulunan bir geliştirici firmadır. Şirket, Alanya'da her türlü amaç için (konut, kiralama, tatil kiralama, oturma izni ve Türk vatandaşlığı) yüksek kaliteli ve pazarlanabilir yeni inşa edilmiş gayrimenkuller sunmaktadır. Her daire için brüt ve net değerin yanı sıra balkon ve teras alanı ölçülerini detaylandıran ayrı dokümanlar sağlanmakta ve oda ölçülerini içeren kat planları proje sayfalarında yayınlanmaktadır.
Ayrıca bakınız
