Покупка недвижимости в Турции — это не только выбор квартиры, виллы или земельного участка. Один из ключевых юридических факторов сделки — тип TAPU (тапу), то есть свидетельство о праве собственности на недвижимость.

От того, какой статус указан в TAPU, зависит:

• можно ли проживать в объекте

• можно ли оформить вид на жительство в Турции

• можно ли подключить коммунальные услуги

• разрешено ли строительство

• насколько безопасна инвестиция

• насколько легко будет продать объект в будущем

Поэтому перед покупкой квартиры, дома или земельного участка важно понимать какие типы TAPU существуют в Турции и чем они отличаются.

Что такое TAPU в Турции

TAPU (Tapu Senedi) — это официальный документ, подтверждающий право собственности на недвижимость в Турции.

Документ выдается Кадастровым управлением Турции (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) и содержит информацию о:

• владельце недвижимости

• типе объекта

• кадастровом участке

• доле собственности

• назначении недвижимости

• площади объекта

TAPU является единственным документом, который официально подтверждает право собственности.

Основные статусы недвижимости в TAPU

В Турции в TAPU (свидетельстве о собственности) вы увидите три основных статуса недвижимости:

• Kat İrtifakı (кат иртифакы)

• Kat Mülkiyeti (кат мюлькиети)

• Devre Mülk

Последний статус мы не будем подробно рассматривать, так как иностранные покупатели практически не приобретают недвижимость со статусом Devre Mülk, поскольку это формат таймшера (временного пользования). В наших проектах New Level Premium есть продажа квартир по системе временного пользования, в этом случае мы выдаем тапу kat irtifaki, где указана доля недвижимости (в контракте указано право пользования в определенный период).

Турецкая юридическая терминология в сфере недвижимости не имеет точных аналогов в русском языке, поэтому ниже мы постараемся максимально ясно объяснить значение этих терминов.

Kat İrtifakı – предварительная регистрация недвижимости

Kat İrtifakı (кат иртифакы) — это предварительная регистрация недвижимости в жилом фонде.

Условно говоря, Kat İrtifakı — это тапу на земельный участок, на котором предварительно обозначено распределение здания на этажи и квартиры.

То есть объект может находиться на стадии строительства, но:

• квартира уже зарегистрирована

• ей присвоен номер

• она имеет собственное TAPU

• ее можно законно продать

После завершения строительства и получения Genel İskan (акта ввода здания в эксплуатацию) необходимо перевести недвижимость в статус Kat Mülkiyeti.

Таким образом:

Kat İrtifakı — это временный этап, который используется до окончательной регистрации квартиры.

Что означает “bağımsız bölüm”

В TAPU со статусом Kat İrtifakı часто используется термин:

“bağımsız bölüm” — независимая часть

Это означает, что квартира:

• зарегистрирована предварительно

• существует в проекте здания

• может быть продана

Kat Mülkiyeti – окончательное право собственности

Kat Mülkiyeti (кат мюлькиети) — это окончательная регистрация недвижимости в жилом фонде.

Такой статус получают квартиры в зданиях:

• где строительство полностью завершено

• получен Genel İskan

• объект введен в эксплуатацию

В TAPU в этом случае появляется термин:

“mesken”

Что означает “mesken”

Mesken означает, что квартира:

• зарегистрирована как жилое помещение

• внесена в кадастровый реестр

• имеет окончательный статус жилой недвижимости

То есть:

Нужно ли переводить Kat İrtifakı в Kat Mülkiyeti

По законодательству Турции недвижимость должна быть переведена из статуса:

Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti

Фактически это означает переход из:

строительного сервитута (kat irtifak)
в кондоминиум (kat mülkiyet).

В TAPU это отображается следующим образом:

крестик (“X”) переносится из графы Kat İrtifakı в графу Kat Mülkiyeti.

Почему многие квартиры имеют Kat İrtifakı

По статистике около 70% собственников недвижимости в Турции имеют TAPU со статусом Kat İrtifakı.

14 ноября 2007 года парламент Турции принял закон №5711 о жилом фонде, согласно которому необходимо переоформить документы таким образом, чтобы отметка переместилась из графы:

Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti

Однако на практике этот процесс происходит медленно.

Почему застройщики не переводят TAPU в Kat Mülkiyeti

В идеале застройщик должен перевести TAPU в Kat Mülkiyeti после получения Genel İskan.

Но на практике многие строительные компании не делают этого, потому что:

• процедура требует дополнительных расходов

• занимает время

• законодательство не предусматривает штрафов

Поэтому часто перевод делают сами собственники или управляющая компания комплекса.

Поэтому в Турции довольно часто есть ситуация, когда комплекс официально сдан в эксплуатацию, получен искан, но статус тапу у собственников Kat İrtifakı. Это не означает "не владение недвижимостью" или владение "проблемной недвижимостью".

Как появляется Kat İrtifakı

Когда строительная компания начинает проект, она:

1️⃣ регистрирует земельный участок
2️⃣ подает архитектурный проект
3️⃣ делит объект на квартиры

Таким образом в кадастровой системе появляются квартиры, которых еще физически нет.

На основании проекта создаются отдельные TAPU со статусом Kat İrtifakı, которые уже можно продавать.

Основные типы TAPU в Турции

Помимо статусов существуют и типы собственности.

Наиболее распространенные:

Hisseli Tapu

Долевая собственность.
Несколько владельцев владеют одним объектом недвижимости.

Tarla Tapusu

Земля сельскохозяйственного назначения.

На такой земле:

• нельзя строить жилые дома

• возможно только сельское хозяйство

Arsa Tapusu

Земельный участок под строительство.

Но строительство возможно только при наличии разрешения на застройку (imar ve yapı izni).

Müstakil Tapu

Индивидуальная собственность.

Недвижимость принадлежит одному владельцу.

Devremülk

Таймшер — право пользоваться недвижимостью в определенный период года.

İşyeri Tapusu

Коммерческая недвижимость:

• магазины

• офисы

• рестораны

• коммерческие помещения

Какие данные указываются в TAPU

В TAPU содержится важная информация о недвижимости.

Основные пункты документа:

İl / İlçe

Провинция и район расположения недвижимости.

Mahalle

Название района или квартала.

Ada / Parsel

Кадастровые номера земельного участка.

Bağımsız bölüm

Номер отдельной квартиры или помещения.

Nitelik

Тип недвижимости:

• mesken (квартира)

• işyeri (коммерческая недвижимость)

• arsa (земля)

Kat / Blok

Этаж и блок здания.

Hisse

Доля собственности.

Malik

Имя владельца недвижимости.

Новый и старый образец TAPU

В Турции существуют два формата свидетельства о собственности:

Старый образец TAPU

В старом образце документа:

• не указывалась площадь недвижимости

• указывались только кадастровые данные

• информация о квартире была ограниченной

Новый образец TAPU

В новом образце TAPU указывается дополнительная информация:

• площадь объекта

• кадастровая площадь

• цифровая регистрация объекта

• электронный номер документа

Почему площадь в TAPU может отличаться от площади продажи

В новом TAPU указывается кадастровая площадь недвижимости.

Она может отличаться от площади, указанной при продаже.

Причина заключается в особенностях кадастрового расчета площади.

В кадастре учитывается:

• только чистая жилая площадь

• доля общих помещений

• особенности архитектурного проекта

Поэтому площадь в TAPU часто меньше рекламной площади недвижимости.

Например:

Это нормальная практика для турецкого рынка недвижимости.

Почему важно проверять TAPU перед покупкой

Перед покупкой недвижимости в Турции обязательно нужно проверить:

• статус TAPU

• наличие İskan

• назначение земли

• ограничения в кадастре

• долю собственности

Неправильный выбор типа недвижимости может привести к:

• запрету на проживание

• невозможности строительства

• отказу в ВНЖ

• проблемам при продаже

Вывод

TAPU — это главный юридический документ недвижимости в Турции.

Понимание его структуры и типов собственности позволяет:

• избежать юридических рисков

• защитить инвестиции

• безопасно купить недвижимость

Перед покупкой квартиры, дома или земельного участка всегда рекомендуется провести юридическую проверку объекта.

✅ Если вы планируете покупку недвижимости в Аланье, Анталии или других регионах Турции, специалисты нашей компании помогут:

• проверить статус TAPU

• провести юридический аудит объекта

• сопроводить сделку до получения свидетельства о собственности.