Балконы, террасы и сады: что входит в площадь квартиры в Турции

Если вы уже занимались поиском квартиры в Турции, то наверняка замечали: площадь в объявлении почти всегда больше того, что вы увидите внутри. Это не ошибка и не попытка ввести покупателя в заблуждение, а следствие того, что в Турции параллельно используются три разных способа измерять квадратуру жилья. Площадь брутто – общая, вместе со стенами, балконом и долей в общих зонах комплекса, а нетто показывает чистую площадь. Расхождение обычно составляет от 15 до 30%, так что за объявленными 160 м² может оказаться около 125 м² полезного пространства. Ниже разберём, как считается метраж в Турции, какие зоны попадают в брутто и нетто, и где искать точные цифры.

Три показателя площади, которые нужно различать

Начнём с терминов, потому что путаница возникает именно здесь.

Brüt alan – общая площадь квартиры в Турции. В неё входит всё, что расположено внутри внешнего контура квартиры: жилые комнаты, кухня, санузлы, внутренние перегородки, несущие колонны, балконы и террасы. Сюда же добавляется доля владельца в общих зонах здания: лобби, лифты, лестничные клетки, паркинг, иногда технические помещения. Поэтому брутто всегда заметно больше того, что вы намерите рулеткой.

Net alan – полезная площадь. Она считается по внутренним поверхностям стен и отвечает на бытовой вопрос: какая планировка квартиры в Турции и сколько места будет в ней для жизни. Основой расчёта служит süpürme alanı, то есть площадь между стенами без проёмов. Колонны, вентиляционные и мусорные шахты, инженерные ниши в нетто не включаются.

Pazarlanan alan – метраж, который продавец выносит в объявление. Отдельной единицы измерения за этим термином не стоит: в большинстве турецких проектов под ним понимают именно брутто. Поэтому, сравнивая два объявления, первым делом стоит уточнить, о какой цифре в них идёт речь.

Разрыв между показателями не одинаков для всех домов. Чем масштабнее комплекс, чем больше в нем объектов инфраструктуры – бассейнов, фитнес-залов, лобби и подземных паркингов – тем ощутимее доля, распределяемая на каждую квартиру.

Диапазон разницы между брутто и нетто от 15 до 30% приводится как рыночный ориентир и зависит от конкретного проекта: чем больше в нём общих зон и инфраструктуры, тем шире разрыв. Балконы и террасы по нормативному определению нетто в него не входят, но практика указания площадей в объявлениях не унифицирована, поэтому цифру всегда стоит уточнять дополнительно.

Балконы и террасы: входят ли в площадь квартиры

По нормативному определению, открытые выступы, балконы, террасы на уровне земли и на крыше из полезной площади исключаются. Балконом считается конструкция, у которой минимум одна наружная сторона остаётся открытой и которая отделена от комнаты или кухни. В брутто такие площади при этом учитываются, и именно за счёт них разрыв между цифрами увеличивается.

Отдельно открытые зоны регулируются при расчёте эмсала. Эмсал (kat alanı katsayısı, KAKS) – коэффициент, показывающий отношение суммарной площади всех этажей здания к площади участка; он задаёт, какой объём застройки разрешено возвести на конкретном участке. По статье 22 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği открытые выступы в площадь этажей не включаются, а балконы, отвечающие условиям открытого выступа, не учитываются в ней в пределах 20% нетто-площади независимой единицы; сумма всех подобных исключений по участку ограничена 30%. Капитальное остекление меняет картину: балкон превращается в закрытое помещение, перестаёт отвечать условиям открытого выступа, и расчёт строится иначе.

Терраса пентхауса – отдельный случай. У части объектов она сопоставима по площади с самой квартирой, и если считать цену метра по общей цифре, предложение кажется выгоднее, чем есть на самом деле: платите вы за жилые метры, а значительная часть метража приходится на открытую площадку. В поэтажном плане балкон и терраса вынесены отдельными строками со своей площадью, и если этих значений нет, понять, вошли ли открытые зоны в цифру из объявления, сложно.

Сад на первом этаже: собственность или право пользования

Апартаменты на первом этаже часто продаются «с собственным садом», и за этой формулировкой могут скрываться разные правовые формулировки. В первом случае сад оформлен как eklenti, то есть приложение к независимой единице: территория закреплена за конкретной квартирой и переходит к новому владельцу вместе с ней. Во втором случае участок остаётся частью общих зон здания, а собственнику предоставляется право пользования им.

Иностранцам, желающим купить квартиру в Алании, в первую очередь следует разобраться, указан ли сад в проектной документации и договоре как eklenti и как он описан в списке независимых единиц. В метраже квартиры сад, как правило, не отражается: он находится за пределами независимой единицы и идёт отдельной строкой.

Что написано в ТАПУ и где искать реальные цифры

ТАПУ (TAPU) – свидетельство о собственности – на вопрос о метраже не отвечает. В нём указаны номер независимой единицы, назначение объекта и arsa payı, доля в земельном участке.

Регистрационная площадь (Tapu Metrekaresi) квартиры указывается в ТАПУ нового образца; в свидетельствах старого образца её нет вовсе. Но даже там, где цифра есть, ориентироваться на неё при оценке квартиры не стоит: чаще всего она отражает долю земельного участка, закреплённую за объектом, и участие в инфраструктуре здания. Реальную картину даёт поэтажный план проекта, где габариты каждого помещения проставлены в сантиметрах.

Что запросить и проверить до сделки:

• поэтажный план квартиры с габаритами помещений в сантиметрах;
• какая площадь фигурирует в договоре: брутто или нетто;
• отдельно указанные площади балкона и террасы;
• статус приватного сада, если квартира на первом этаже;
• расчёт цены метра по нетто для каждого сравниваемого объекта.

Как это влияет на цену и ликвидность

Показывать в объявлении брутто выгоднее, и это не нарушение: единого обязательного стандарта в Турции нет. Сложность в другом – два проекта с одинаковой цифрой могут давать разную полезную площадь, поэтому сравнение по брутто некорректно. Пересчитайте цену метра по нетто, и картина может измениться. Так, квартира за 180 000 € при 160 м² брутто и 125 м² нетто обходится в 1 440 € за полезный метр, а апартаменты за 175 000 € при 155 м² брутто и 118 м² нетто – в 1 483 €. Второй объект выглядит дешевле в объявлении, но в пересчёте оказывается дороже.

С ликвидностью действует та же логика: квартира с высоким нетто при той же брутто-площади продаётся и сдаётся легче, потому что покупатель и арендатор оценивают планировку, а не долю в комплексе.

New Level Group – застройщик в Алании с проектами в Авсалларе, Инджекуме, центре, Обе и Махмутларе. Компания предлагает качественную и ликвидную недвижимость в новостройках Алании под любые цели: проживание, аренду, отдых, ВНЖ и гражданство Турции. По каждой квартире предоставляем документы с брутто и нетто отдельно, вместе с площадями балконов и террас, а поэтажные планы с габаритами помещений опубликованы на страницах проектов.