2026 Yılında Türkiye'de Gayrimenkul Piyasası: Mevcut Durum, Satış İstatistikleri, Fiyat Dinamikleri ve Piyasa Tahminleri

2026 yılında Türk gayrimenkul piyasası, alıcılar ve yatırımcılar arasında en çok konuşulan ve rağbet gören yerlerden biri olmaya devam ediyor. Son birkaç yıldır Türk konut piyasası hızlı bir büyüme, düzeltme ve istikrar döneminden geçerek daha olgun ve öngörülebilir hale geldi.

2024-2025 yılları için gayrimenkul fiyat dinamikleri, Türkiye'de konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini, piyasanın ise yeni ekonomik koşullara uyum sağladığını gösterdi. Uzmanlar, Türk gayrimenkulünün özellikle büyük şehirlerde ve popüler tatil bölgelerinde 2026 yılında da yatırım cazibesini koruyacağı konusunda hemfikir.

Bu analitik makalede, Türkiye gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu, resmi satış istatistiklerini, fiyat dinamiklerini, bölgesel göstergeleri ve 2026 yılına yönelik piyasa gelişme tahminlerini inceleyeceğiz.

Türkiye'deki mevcut gayrimenkul durumu

2025 yılının sonları ve 2026 yılının başları itibarıyla, Türk gayrimenkul piyasası, keskin fiyat artışlarının yaşandığı bir dönemin ardından göreceli bir istikrar sergiliyor. Önceki yıllardaki yüksek enflasyona ve finansal politikadaki değişikliklere rağmen, gayrimenkul sektörü hem Türk vatandaşları hem de yabancı alıcılar için sermayeyi korumanın önemli bir aracı olmaya devam ediyor.

Son yıllardaki ekonomik süreçler, gayrimenkulün aynı anda birden fazla işlevi yerine getirmeye başlamasına yol açmıştır:

• enflasyona karşı bir önlem;

• uzun vadeli yatırım aracı;

• pasif gelir kaynağı;

• Türkiye'de ikamet etmeyi yasallaştırmanın bir yolu.

Türkiye, ılıman iklimi, gelişmiş turizm altyapısı, yüksek kaliteli inşaatları ve Avrupa ile Asya arasında stratejik coğrafi konumuyla alıcıları cezbetmeye devam ediyor. Özellikle büyük şehirlerde ve kıyı bölgelerindeki gayrimenkuller, sadece alıcılar tarafından değil, kiralama piyasası tarafından da talep görüyor.

Büyük şehirlerin ve tatil beldelerinin merkez bölgelerindeki arsa arzının azalması, piyasayı önemli ölçüde etkiliyor. Bu durum, arzı sınırlandırıyor ve alıcı aktivitesinin azaldığı dönemlerde bile fiyatları destekliyor.

Türkiye'deki gayrimenkul satışlarının istatistikleri ve analizi

TÜİK'in yayınladığı son verilere göre, 2025 yılında Türkiye'de 1.688.910 konut satılacak ve bu da 2024 yılına kıyasla %14,3'lük bir artış anlamına geliyor. Bu rakamlar, önceki dönemlerdeki düşüşün ardından piyasanın toparlandığını teyit ediyor.

Satış yapısı:

• Birincil pazar (yeni binalar): yaklaşık 540.786 mülk;

• İkinci el piyasası: yaklaşık 1.148.124 adet ürün;

• İpotek işlemleri: yaklaşık 236.668 satış.

Toplam işlem hacmi açısından önde gelen şehirler:

• İstanbul - 280.262 işlem;

• Ankara - 152.534 işlem;

• İzmir - 96.998 işlem.

Yabancı uyruklu kişilere satışlar

2025 yılında yabancılar 21.534 gayrimenkul satın alarak toplam işlemlerin yaklaşık %1,3'ünü oluşturdu. Yabancı alıcıların payındaki düşüşe rağmen, güçlü iç talep nedeniyle piyasa dirençli kalmaya devam ediyor.

Yabancılar arasında en popüler bölgeler:

• İstanbul - 7.989 obje;

• Antalya - 7.118 obje;

• Mersin - yaklaşık 1800 eser.

En aktif alıcı milliyetleri:

• Rusya vatandaşları;

• İran'dan alıcılar;

• Ukrayna vatandaşları.

Genel satış yapısı içindeki yabancı işlemlerin küçük payı, piyasanın dış politika ve jeo-ekonomik dalgalanmalara olan bağımlılığını azalttığı için olumlu bir faktör olarak değerlendirilmektedir.

3. Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarının istatistikleri ve dinamikleri

Türkiye'deki gayrimenkul fiyatlarında keskin bir düşüş beklentisi gerçekleşmedi. 2025 yılının sonuna kadar piyasa nominal büyüme gösterdi, ancak reel büyüme daha ılımlı bir seyir izledi.

Endeksa analiz platformuna göre Aralık 2025 verileri:

• Konut fiyatlarındaki ortalama nominal büyüme yıllık bazda yaklaşık %27 oldu;

• Enflasyonu hesaba kattığımızda, reel fiyat dinamikleri sıfıra yakındı;

• Ülkede metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 37.800 TL/m²'dir;

• Konutların ortalama fiyatı yaklaşık 4,7 milyon TL'dir;

• Yatırımların ortalama geri ödeme süresi yaklaşık 14 yıldır.

Türkiye Merkez Bankası verileri genel eğilimi doğruluyor: Konut fiyat endeksi nominal olarak artmaya devam ediyor, ancak büyüme hızı kademeli olarak yavaşlıyor ve bu da piyasa istikrara kavuştuğunu gösteriyor.

Turistik bölgelerde ve büyük şehirlerde (İstanbul, Antalya, Alanya) fiyat artışının, özellikle likit gayrimenkul segmentinde, geleneksel olarak ulusal ortalamanın üzerinde seyrettiğini belirtmek önemlidir.

Şehirlere göre istatistikler

Türkiye'de gayrimenkul işlemlerinin en yoğun olduğu bölgeler geleneksel olarak birkaç önemli şehir ve bölgedir. Bunlar arasında İstanbul, Antalya, Alanya, Ankara ve Mersin yer almaktadır. Bu bölgeler yüksek likidite, gelişmiş altyapı ve hem yerel sakinlerden hem de yabancı alıcılardan gelen sürekli talep ile karakterize edilir.

Aşağıda bu şehirlerin her birindeki fiyat dinamiklerini ve piyasa özelliklerini ele alacağız.

İstanbul

İstanbul, Türkiye'nin en büyük finans, iş, kültür ve turizm merkezi olmaya devam ediyor. Şehir, güçlü ekonomisi, canlı işgücü piyasası, gelişmiş ulaşım altyapısı ve istikrarlı kiralama talebi sayesinde alıcıları cezbetmektedir.

2025 yılının sonu itibarıyla, gayrimenkul işlemlerinin yaklaşık %30'u şehrin Asya yakasında gerçekleşirken, Avrupa yakası yabancı alıcılar arasında daha popüler olmaya devam etmektedir. İşlemlerin önemli bir kısmı ikinci el piyasasında gerçekleşmekte olup, bu da yüksek likidite ve gayrimenkullerin aktif olarak yeniden satıldığını göstermektedir.

Piyasa uzmanları, satış sürelerinde bir azalmaya dikkat çekiyor: İstanbul piyasasında bir gayrimenkulün listelenmesi için ortalama süre yaklaşık 1-1,5 ay olup, bu da yüksek bir talep seviyesine işaret ediyor.

Son yıllarda İstanbul'da gayrimenkul fiyat artışı ülke genelinde en istikrarlı seviyelerde seyretmiştir. En önemli fiyat artışları Beykoz, Sarıyer, Beşiktaş, Çataltepe ve Zeytinburnu ilçelerinde kaydedilirken, Çatalca, Beylikdüzü, Ümraniye, Kadıköy ve Bağcılar'da daha ılımlı bir büyüme gözlemlenmiştir.

İstanbul için ortalama fiyatlar:

• Metrekare başına ortalama fiyat: ≈ 1.200 $/m²

• Nesnenin ortalama alanı: ≈ 115 m²

• Ortalama daire fiyatı: ≈ 138.000 dolar

• Ortalama geri ödeme süresi: ≈ 17 yıl

Antalya

Antalya ili, Türkiye'nin en popüler tatil bölgelerinden biri ve yatırımcılar için önemli bir cazibe merkezi olmaya devam ediyor. Yüksek turist trafiği, gelişmiş altyapı ve aktif inşaat sektörü, gayrimenkule yönelik istikrarlı talebi destekliyor.

Son yıllarda Antalya aktif bir gelişim göstermiştir: Çok sayıda inşaat ruhsatı verilmiş, ulaşım ve sosyal altyapının modernizasyonu devam etmekte ve turizm sektörü tamamen toparlanmıştır.

Antalya'daki gayrimenkullerin ana alıcıları Rusya, İran, Irak ve Almanya vatandaşlarıdır. Bölgede, özellikle modern konut kompleksleri segmentinde istikrarlı bir fiyat artışı gözlemlenmiştir.

Son yıllarda Antalya'da gayrimenkul fiyatları %140'tan fazla artarak yatırım cazibesini teyit etti.

Antalya için ortalama fiyatlar:

• Metrekare başına ortalama fiyat: ≈ 1.050 $/m²

• Nesnenin ortalama alanı: ≈ 115 m²

• Ortalama daire fiyatı: ≈ 121.000 dolar

• Ortalama geri ödeme süresi: ≈ 18 yıl

Alania

Alanya, Akdeniz'in en gözde tatil beldelerinden biri ve yabancı gayrimenkul satışlarında lider konumdadır. Şehir, elverişli iklimi, gelişmiş altyapısı, yüksek kaliteli hizmetleri ve istikrarlı kiralama talebini bir araya getiriyor.

Son yıllarda Rusya, Ukrayna, Irak, İran ve Almanya'dan gelen alıcılar piyasada en aktif olanlar oldu. Ancak talep giderek daha yüksek kaliteli ve daha likit gayrimenkullere doğru kayıyor.

Alanya'da gayrimenkul fiyat artışı son yıllarda %130'u aşarken, en ılımlı artış Mahmutlar, Cikcilli, Tosmur ve Demirtaş ilçelerinde gözlemlendi.

Alanya için ortalama göstergeler:

• Metrekare başına ortalama fiyat: ≈ 1.470 $/m²

• Ortalama daire alanı: ≈ 110 m²

• Ortalama ev fiyatı: ≈ 162.000 dolar

• Ortalama geri ödeme süresi: ≈ 23 yıl

Ankara

Türkiye'nin başkenti ve en önemli idari merkezi olan Ankara, son yıllarda en yüksek konut fiyat artış oranlarından birini sergiledi. Buradaki piyasa büyük ölçüde iç talebe dayanıyor ve nispeten istikrarlı.

Gayrimenkul fiyatlarındaki en yüksek artış Beypazarı, Polatlı ve Çubuk ilçelerinde kaydedilirken, Balat, Sincan, Ayaş ve Yenimahalle'de daha ılımlı bir dinamik gözlemlendi.

Ankara için ortalama göstergeler:

• Metrekare başına ortalama fiyat: ≈ 650–700 $/m²

• Nesnenin ortalama alanı: ≈ 130 m²

• Ortalama emlak fiyatı: ≈ 85.000 dolar

• Ortalama geri ödeme süresi: ≈ 14 yıl

Mersin

Mersin, Akdeniz kıyısında yer alan, son yıllarda hızla gelişen bir turizm ve yatırım merkezi olan bir iş ve sanayi şehridir. Bölge, büyüme potansiyelini korurken daha uygun fiyatlarla alıcıları cezbetmektedir.

En yüksek fiyat artışları Gülnar, Bozyazı, Tarsus, Mut ve Yenişehir ilçelerinde kaydedilirken, Akdeniz, Anamur ve Erdemli'de daha ılımlı bir dinamik gözlemlendi.

Mersin için ortalama rakamlar:

• Metrekare başına ortalama fiyat: ≈ 710$/m²

• Nesnenin ortalama alanı: ≈ 145 m²

• Ortalama emlak fiyatı: ≈ 103.000 dolar

• Ortalama geri ödeme süresi: ≈ 17 yıl

Türkiye'nin 2026 Yılı Gayrimenkul Piyasası Tahminleri

Piyasa uzmanları, Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün 2026 yılında da ılımlı bir şekilde büyümeye devam edeceği konusunda hemfikir. Bu tahminin nedenleri şunlardır:

Başlıca faktörler:

• Yüksek inşaat maliyetleri. İnşaat malzemeleri ve işçilik fiyatlarındaki artış, yeni binaların maliyeti üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.

• Sınırlı arazi arzı. Büyük şehirlerin ve tatil beldelerinin merkez bölgelerinde, mevcut arazi neredeyse tükenmiştir.

• Yeni projelerin tamamlanma oranı düşüyor. İnşaat ruhsatı sayısı zirve seviyelerinin altında kalmaya devam ediyor.

• İstikrarlı iç talep. Türk vatandaşlarının piyasada baskın rol oynaması, piyasayı dış faktörlere karşı daha az savunmasız hale getiriyor.

Ülkenin göç ve yatırım politikaları özel bir ilgiyi hak ediyor. Gayrimenkul satın almak, hem oturma izni edinmenin hem de yatırım yoluyla vatandaşlık programına katılmanın en popüler yollarından biri olmaya devam ediyor.

5. Tahmini fiyatların etkileşimli grafiği

Türkiye'deki gayrimenkul fiyatlarının dinamiklerini ve tahminlerini görsel olarak analiz etmek için aşağıdaki unsurlara dayalı etkileşimli grafiklerin kullanılması önerilir:

• Türkiye Merkez Bankası konut fiyat endeksi;

• Endeksa bölgesel verileri;

• Nominal ve reel fiyat artışının karşılaştırılması.

Bu araçlar, bölgesel trendleri değerlendirmenize, en umut vadeden alanları belirlemenize ve en uygun satın alma stratejisini seçmenize olanak tanır.

2026 yılında Türkiye'de gayrimenkul satın almaya değer mi?

2026 yılında Türkiye'de gayrimenkul satın almak hem kişisel konut hem de yatırım amaçlı olarak popüler bir tercih olmaya devam ediyor. Artan fiyatlara rağmen, piyasa uygun fiyatlı dairelerden lüks konutlara kadar çeşitli fiyat segmentlerinde geniş bir gayrimenkul yelpazesi sunuyor.

Başlıca faydaları:

• Sermayenin enflasyondan korunması;

• uzun vadeli değer artışı potansiyeli;

• istikrarlı kiralama talebi;

• Oturma izni veya vatandaşlık alma olasılığı;

• Gayrimenkul sahipliğinin vergileri ve maliyetleri nispeten düşüktür.

Sonuç

2026 yılında Türkiye gayrimenkul piyasası dengeli, istikrarlı ve olgun bir yapıya sahip olup, oyunun kuralları net bir şekilde belirlenmiştir. Fiyat artışı yavaşlamış ancak durmamıştır ve büyük şehirlerde ve tatil bölgelerindeki likit gayrimenkullere olan talep yüksek kalmaya devam etmektedir.

Türkiye'deki gayrimenkuller, konforlu yaşamı, yatırım potansiyelini ve yabancılar için bol fırsatları bir araya getiren güvenilir bir varlık olmaya devam ediyor.